近日，上海闵行现任官员妻子和儿子开办的房地产公司通过提高容积率获取上亿元利润一事逐渐浮出水面，该事件再次掀开了容积率背后的层层灰幕。
“先报建再违建，如果被发现再补交处罚金，这种肆意提高容积率的做法屡见不鲜。相对获得的超额利润而言，补交罚金的数额并不多，开发商的违规成本也不大。”中国城市规划设计研究院深圳分院一位人士告诉记者。
实际上，国内早已出台法规制止类似行为。但在利益的诱惑下，相关法规几乎沦为弹性很大的“橡皮筋游戏”。
容积率背后的“大生意”
在上述闵行区官员事件中，该官员的太太和儿子所开办的房地产公司把某项目的容积率提高了0.29，获利逾1亿元。《证券市场周刊》报道称，地块的容积率在早年相关估价文件中显示为1.2，然而，实际上该项目对外公开的资料显示容积率变成了1.49。按该土地面积核算，相差的容积率多出了20571平方米面积。
报道还引述该项目的工程中标公告和一份2007年12月的房屋销售发票，称该房屋的建造成本价为每平方米864元，而当时的销售价格为每平方米6200元，在不考虑涨价的前提下，在多出20571平方米的面积中，每平方米利润就达到5000元。
华南某中型房企项目发展部门一位不愿具名的人士向记者表示，业内有“容积率提高1%，开发商的利润就可以增加10%”的说法，这并未过分夸大事实。“动辄以百万千万计。”上述人士告诉本报记者。
而住建部制定的《建设用地容积率管理办法》规定，各地将容积率等规划条件纳入土地使用权出让合同，国有土地使用权一经出让或划拨，不得随意调整、更改容积率。事实上，各个城市的规划部门官网公示栏目内，对已经出让或划拨的土地进行修改规划、更改容积率的审批文件并不少见。
记者从业内得知，房企可以通过多种手段对项目的容积率进行更改。“具体的操作方式要视项目而定。”中国城市规划设计研究院深圳分院人士透露。
上述人士补充道，公示的容积率提高幅度一般不会高于1，而这看似很小的更改却给项目带来很大的改变。在提高容积率的情况下，还伴随着调整规划、公共配套设施的布局、楼层的高度等，实际的容积率不会比申报修改后的数字低。
上述人士还称，大量项目存在一些“看不见的方式”，譬如暗地里更改项目的人防建筑、地下通道，包括幼儿园、花园等配套设施用地的面积，或者合并多个项目，增加容积率，甚至将如公共场所等市政配套设施的地块面积，纳入核算的容积率内等。
正因为这些方式“看不见”，购房的业主很难发现。各地曾出现多宗相似的业主投诉案例，业主在收楼时才发现开发商存在提高容积率、降低绿化率等问题后拒绝收楼，项目实际的建筑情况与销售时所展现的沙盘情况大相庭径。然而，即使业主在维权后获得赔偿，这也难以改变他们所居住的环境已大打折扣的事实。
