【导读】十多年前买房至今拿不到房产证，只因买到的是一套半房子。到底是开发商未按批准规划建设，还是房子被分拆销售？本期天天315重点关注：万科地产的“一套半房”。
据经济之声《天天315》报道，天津万科城市花园小区业主孙先生，十多年前买房至今拿不到房产证，只因他买到的是“一套半房子”。
买房十多年拿不到房产证
1999年孙先生和天津万科物业管理有限公司签订了购房合同，合法购买了一套建筑面积为123.75平方米的现房，当时孙先生选择按揭付款，付清全款后也就是10年后，孙先生找到天津万科物业管理有限公司让其协助自己办理房产证，可这时他却得到一个出乎意料的答复。
孙先生：找万科集团去办，万科集团说办不了，万科集团让我去找天津市河北区的房地产管理局，我去了以后，他说你这个房子没有备案，房产证就办不下来。我跟万科集团联系，他们开始答应的很好，说尽量协调，但就是办不下来。实际上1999年买完房子就可以办。
人一辈子可能就买一套房子，像我们这种工薪族不要求别的，只要求把我的房产证拿回来，因为没有房产证房子不能买卖，现在已经很长时间了，我找了房产局和万科集团至少20趟，这几年想把天津的房子卖掉，因为我现在上班是在北京，想在北京买房子，结果原先看的时候一万/平米的房子都涨到三万/平米了。
万科1988年进入房地产行业，目前是国内最大的住宅开发企业。很多人买房首选万科地产，也是由于万科在市场与消费者心中已经形成了优良的口碑。对于万科销售没有备案的房子，孙先生也不太相信，后来又多次到房产局核实确认，工作人员明确告知原因后，孙先生顿时陷入焦虑。
孙先生：河北房产局说，这本来是一套房子，万科给拆成一套半，一套半卖给了我们，房地产没有备案一套半的房子，只有一套或者两套的房子，现在万科也承认是拆套卖给我了，因为这都已经归档了，万科集团说没法管。
记者：你们这个小区除了您没办房产证以外，其他人的房产证办下来了吗？
孙先生：没办房产证的就我这么一家。当时都签合同了，而且贷款也能贷下来，房产证那边抵押也没有问题。没有房产证就办不了户口，导致我现在户口上不了，我爱人户口上不了，医保也上不了。
无奈“对簿公堂” 仍面临困难
这“一套半”的房子，给孙先生带来诸多烦恼，万科却坐视不管，最后他不得不选择“对簿公堂”。孙先生聘请了北京中银(天津)律师事务所律师田更作为诉讼代理律师，田更介绍房产证无法办理，万科负有不可推卸的责任，但是万科现在却在找种种理由推脱责任。
田律师：这个房屋是1999年的时买的，当时万科物业有限公司给孙先生出示合同上房屋的面积是123平米，当时办贷款的时候河北房管局还给孙先生出了一个抵押权的权证也是123平米。
孙先生把贷款还清了以后，万科业主有一部分人就集体去办房产证，孙先生也去办了，它这个一个拆套的面积，意味着孙先生买的123平米的房子是一套半，80平米是一套，40平米是另一套房屋的半套面积，产权上下不来，但是万科物业和房管局在孙先生当时买房的时候、办抵押权权证的时候，都没有跟孙先生说过这个事。
记者：在1999年的时候，房屋允许分拆开销售吗？
田律师：在任何时候都不允许。在销售的时候有一定的欺诈行为，对这种情况办不了产权证，对孙先生没有一个明确的告知。万科这边没有给孙先生任何解决的方式，很不明确，万科的态度就是"这是历史遗留问题，我们现在没有办法解决"，而且经过这么长的时间，当时卖房子的人和孙先生接触的这个人都已经不在这个公司了，这个说辞就是一种推托。
田更还介绍，案件现在还在进一步的审理中，一个半月以后应该能够知道判决结果。
记者：起诉到法院以后，法院这边怎么处理了？
田律师：第一步是和双方了解一下情况，然后去河北区房管局核实了一下这个房屋面积是一套还是一套半，当时河北局房管局房产科的科长做了一份笔录，笔录中明确给了一个态度"这个问题在房管局也没有办法解决"。
记者：万科那边的态度现在就是等着法院这边最后的审判结果吗？
田律师：对，因为这个事从目前的角度上对于万科来说，好像损失不太大，所以他就等待法院的判决结果。
记者：大概什么时候会有结果？
田律师：一个月或者一个半月以后。
田更告诉记者，目前要想通过司法程序实现孙先生的诉求确实遇到一些困难。不过目前孙先生还想到其他几种解决办法。
田律师：孙先生想法是能办下来房产证最好，如果从司法的角度办不下来，那就退房。按照现在的价值给孙先生房屋做评估，把钱退给孙先生，根据相应能够举证出来的损失赔偿孙先生实际损失。如果不退的话，万科可不可以内部消化，从北京万科的房源中给孙先生调一下房子。
记者：现在到底遇到什么困难了？
田律师：因为这个房子是十多年前的房子，在司法中没有一个明确的解释，如果退房，必须按照现在的房产价值去退房，孙先生这么多年因为房屋办不下来产权证所受的损失的计算方式，以及举证责任是孙先生现在面临的难点。
问题迟迟不能解决 是万科推卸责任？
田更作为代理律师，看过孙先生提供的证据后，他认为孙先生的“一套半房子”的房产证问题上解决起来其实并不困难，但因为万科推脱责任，导致房产证问题久拖不决，才使问题变得复杂。
田律师：从法律的角度上有两种途径，一是万科因为在卖房时存在违约行为，这个合同到现在没有办法继续履行，因为没有物权在孙先生手里，所以万科必须承担退房和赔偿孙先生实际损失的责任。
还有一种解决途径是行政诉讼，在孙先生1999年办理贷款的时候，房管局并没有对孙先生说这个房子不能办产权证，而且给了孙先生一个抵押权的权属证，上面明确写着是123平，从权属证上能看出来当时孙先生把一整套房子抵押给银行，也就是房管局默认孙先生享有这一整套房子的物权，所以房管局应该给孙先生去办房产证。
记者联系到天津万科城市花园负责售后处理投诉的工作人员刘女士。
刘女士：我主要是负责接待投诉，这个事后期具体到公司处理到哪种程度我也不太清楚，我转给现在直接负责这件事情的人了，他这边回头给您打过去。公司可能因为这个事确实办起来有点麻烦，让他走法律途径。
昨天(24日)下午，我们接到天津万科负责媒体关系工作的徐先生回复的电话。
徐先生：我是天津万科的，我是媒体对接部门的。您现在有什么问题，我记录一下，明天上午跟公司相关部门了解一下情况，最迟明天给您回复。
今天(25日)，节目开始前我们收到了天津万科方面回复的邮件，邮件内容如下：
天津万科城市花园项目于1994年对外发售，该项目规划设计、建筑施工及销售备案手续均符合当时政府各项政策要求。但是当时的法律法规尚在完善中，远不如目前规范，我们在当时的操作中也存在一定的瑕疵，出现此类情况，我方已多次与业主沟通，并积极协调各主管部门，力争在当前环境下能够办理产证。如无法办理，为彻底解决问题，公司将从客户利益出发，愿就80平米房屋重新与业主签署《商品房买卖合同》后办理产权证，就40平米房屋，依据使用权与产权评估差价予以相应补偿。
非常感谢媒体对此事的关注，万科作为负责任的企业会将此事负责到底。
天津万科物业服务有限公司
2013年2月25日
【专家观点】
北京潮阳律师事务所律师郑传铠和经济之声特约评论员包华对此作出评论。
郑传铠：房屋在限售前的备案手续是必须的，通常如果没有报备手续，这个房屋是不能办理产权证的。我们认为这个案件里涉及的房屋报备手续很有可能是齐备的。
包华：万科之所以可以卖“一套半房子”给客户，首先是因为当时的政策环境不明确，有些法律法规不清晰。第二，万科在操作中的瑕疵肯定存在，万科心知肚明，拆分销售是为了满足万科公司当时的销售要求。第三，当时监管具体交易过程中，银行、政府相关部门没能做到及时审查及必要的管理。
万科的声明中说：我们将从客户利益出发，愿就80平方米房屋愿意重新与业主签署商品房买卖合同后办理产权证。如何解读这句话？
包华：万科认为这个房屋，消费者既然买了，肯定能够正常使用，使用权是能够落实的，但是由于办不下产权，所以只能享受使用权。在这种情况下，使用权和产权会有价值上的差额，这个差额由万科来补偿。就是说，如果这40平米办不下来产权证，就只能当做实际使用看待，实际使用跟市场价值之间的差额由万科来补偿，这确实是一个方法。
消费者的诉求是希望把天津万科的这套房子卖掉，这种可能性还是有的，80平米确实有产权证。如果这40平米使用权不能得到有效的流传，对于消费者将是一个损失。如果万科回购这40平米，将和另外半套房子一个整体产权进行出售，对于万科来说是可以操作的。
郑传铠：万科在回复当中提到了“是一个负责任的企业”，但是我认为这个方案是不足以弥补消费者损失的，这份回复主题是万科物业部有限公司，物业服务公司不具有房地产开发资质，而案例中涉及的主体应当是开发商，这种回复就是不负责任。
案例中的房屋产权登记部门存在着较大的过错，房屋产权部门给孙先生办理了抵押登记，房产管理部门存在不可推卸的责任，至于说房屋能够成交可能跟他们的过失存在直接的因果关系。
