天价楼盘幕后真相 顶级豪宅税前利润接近100%

　　北京：“曲高”并不“和寡”

　　对于普通人来说，说起“天价楼盘”，第一个反应很可能是大名鼎鼎的上海汤臣一品，当年11万元／平方米的售价引起哗然。

　　实际上，汤臣一品上市之初的营销策略在今天看来十分失败。现如今，北京的天价豪宅们纷纷吸取了汤臣一品的教训，营销十分低调。

　　低调推广与高调定位虽然华远地产股份有限公司董事长任志强不时说出一些引起网民热烈讨论的言论，任志强本人也成为众人熟知的人物，但这并没有影响华远公司在房地产市场上的开拓和发展。昆仑公寓，这座双子大厦号称京城在售楼盘巅峰的“奢适”地产，正是华远公司的作品，10万元／平方米的价格也确实配得上“巅峰”和“奢适”的名号。

　　不过，昆仑公寓的营销宣传远没有任志强本人那样高调，或许昆仑公寓总共23套价值几千万的豪宅本身就不需要在大众媒体上广泛宣传。在北京，昆仑公寓虽然已有3年矗立在燕莎区域的核心位置，但并不为普通北京人所熟知。

　　目前，23套昆仑公寓已经卖出了19套。昆仑公寓的销售人员对前景表示乐观，剩下的4套有希望在年内售罄。不过，记者发现，2006年末《北京青年报》曾经报道，当时昆仑公寓还剩下8套。也就是说，从2006年末至今，昆仑公寓一共售出了4套。这位销售人员还介绍，北京唯一一处可以跟昆仑公寓比肩的高端地产银泰中心柏悦府已经全部卖完。然而记者发现，虽然柏悦府在今年5月对外宣布该项目已售罄，但是该项目合伙人南方科学城发展股份有限公司在今年8月公布的一份关联交易公告显示，有6套柏悦居是以关联交易的形式售出的。

　　可以说，这些天价豪宅虽然没有“热销”，但还是不缺乏买主的。究竟是什么人购买了已经售出的19套昆仑公寓，开发商严格保密。昆仑公寓销售人员介绍说，某种程度上，昆仑公寓的业主是个整体，私密性本身就是高端享受的一部分，现有业主中，金融、地产、IT界的商务人士占到了一半以上。

　　同样，创下北京楼市开盘最高价的钓鱼台七号院也并不发愁没有买家。这个坐落在玉渊潭北岸的项目均价6.5万／平方米，最高7.2万／平方米，超过了昆仑公寓和柏悦居的开盘价格。这个项目的前台人员向记者介绍，每天前来问询的人都不少于10人。记者在北京市房地产交易管理网上看到，钓鱼台七号院已有23套显示“网上联机备案”。

　　天价的理由翻开这些天价楼盘的宣传册，充斥着尊贵、奢华、高贵等字眼，这些或占据着商业区、使馆区的核心位置，或拥有三环内极度稀缺的天然湖景，或坐拥奥运场馆的壮美景观。

　　事实上，开发商描绘的这些华丽府邸的实际成本并不足以支撑其“天价”。曾有业内人士经测算得出结论，北京顶级豪宅的成本最高也不会超过4万元／平方米。可见，顶级豪宅的税前利润都接近100%，甚至更高。

　　几乎每一个天价楼盘的销售人员都试图向记者强调，高端房地产项目与普通房地产项目之间存在显著差别。“解决普通民众的住房问题并不是高端地产的功能，”昆仑公寓的销售经理许秦伟向记者介绍说，“昆仑公寓业主的购买动机与用途很多元，但可以肯定的是，购买如此高端的项目已经不是为了投资。”然而从实际情况看，天价豪宅的投资价值相当可观。随着普通房产价格的上涨，天价豪宅的价格也随之水涨船高。2006年初，昆仑公寓上市的价格为6万元／平方米，如今已经涨到了10万元／平方米。

　　根据搜房网提供的数据，盘古大观2007年9月的均价为3.6万元／平方米，2009年8月的均价为7.8万元／平方米；SOHO北京公馆2004年上市之初的均价为3万元／平方米，2009年8月的均价为4.5万元／平方米，最高售价为6.7万元／平方米。

　　实际上，不管是多么稀缺的资产，如果贬值也不会有人购买，天价豪宅的投资价值无疑是业主们购买的动力之一，这也正是豪宅开发商们乐观的理由。“ 肯定不会跌，”SOHO北京公馆的售楼人员对记者说。然而，高端地产也没有理由在市场上涨时随行就市，而在市场下跌时“绝世独立”。随着房地产行业泡沫的积累，高端地产的价格也并不是没有调整的可能。正如学者秋风在一篇评论中写到的：“在绝大部分时间，房价都在上涨，而且是畸形地上涨。唯一的问题是：这个世界上真的存在永远畸形上涨的资产吗？”