2008年4月10日，晨报对楼盘销售合同(含预定)高撤销率的报道。
晨报连续追踪20天，揭露“网上房地产”销控表变色之谜 王晓芬 制图
晨报记者 徐运 刘畅 实习生 刘晓頔 施文君 文雯
沪上买房者大都上过官方的“网上房地产”网站。该网站将在售新盘的每一套房子都用颜色标注：绿色代表“可售”，紫色表示“已付定金”，黄色表示“已签约”，红色表示“已登记”。如此一来，购房者对新盘的销售情况便一目了然，开发商也没法明目张胆地暗箱操作。
然而，晨报记者经过连续20天的追踪调查发现，部分新盘在“网上房地产”的销控表上玩起了“变色”游戏，一套房子翻来覆去变化六七次颜色一点都不稀奇。与此相对应，这些楼盘往往有着超过50%的定金撤销率。
在这些怪现状的背后，可能隐藏着开发商自买自卖、伪造热销场面等手段。如果开发商是玩这类把戏，将对普通购房者的心理产生不小的影响，甚至会使他们被迫“咬牙”买下原本并不确定要买的房子。与此同时，这些色彩变幻不定的房源，有可能被开发商变相地“捂”下来，然后加价出售。如此等等，最终都是购房者买单。
销售状态变幻不定：
一套房能“变色”六七次
记者对虹口区的A楼盘“在售楼销售表”进行了连续20天持续观察，发现其“变色”花样可谓五花八门。
其中，2号楼的 902、1903、2302、2502均在7月31日正常签好合同(黄色)后，于8月1日转为“已登记”状态(红色)，接着又在8月4日上午9点统一变回 “已签约”(黄色)，当天下午3点又变成“已登记”(红色)。绿变紫，紫变黄，黄变红，红变黄，黄又变红，简直让人摸不着头脑。
无独有偶，2号楼的601、703在7月28日之前都处于“已付定金”状态(紫色)，7月28日突然变成了“可售”(绿色)房屋，也就是说之前的预定者均放弃两套房屋，可售状态(绿色)一直持续到7月30日下午1点。当日下午3点，其状态又发生改变，销售表显示：这两套房屋又有客户预定(紫色)。到了8月6日上午9点，两套房屋又恢复了“自由身”(绿色)，而中午12点又被人相中(紫色)。紫变绿，绿变紫，紫又变绿，绿又变紫，两种颜色就能有诸多变化。
这样匪夷所思的“变色”，在三栋楼共计80套房屋中反复上演。1号楼更是除了3、4、16、21层没有出现过不正常变动外，其他楼层均发生过“变色”。
撤销率畸高：
超过30%不是少数楼盘
同样蹊跷的还有畸高的撤销率。记者通过“网上房地产”发布的在售楼销售表统计，截至昨晚9时，一共只有288套物业的A楼盘，尚有26套未售出，而“已付定金”、“已签约”、“已登记”的总数量为262套。
然而，就是这个楼盘，定金逾期总次数居然达到199次，合同撤销总次数则为1次。单纯从数字上来看，似乎有199个购房者放弃了至少2万元的定金，让开发商白赚了398多万元。
难道购房者都如此大方，超过75%的客户都肯轻易将定金拱手送人？
A楼盘的“变色”并不是个案。与之相距不远的B楼盘在一个月前也上演过“变色”好戏，如今的定金逾期率也高达138次。而记者通过“网上房地产 ”发布的信息统计后发现，截至2009年8月12日，本年度开盘的住宅中，沪上共有14个楼盘的“定金逾期率”(含合同撤销)均在30%以上。
其中，位于静安区的“经典茂名公寓”的“定金逾期率”达209%！该楼盘共有134套可售房屋，其“合同撤销次数”为7次，“定金逾期次数”为280次；位于普陀区的“中环凯旋公寓”的情况更加令人费解：可售房屋为626套，而“合同撤销次数”为256次。
销售代表说辞多：
与网上销售状态大不一样
在对“网上房地产”进行数据分析的同时，记者还以购房者的身份，连日电话咨询A楼盘的销售情况，销售代表的说辞也是变化万千，对每天所说的销售态势反复无常，与网上公布的销售信息也出入甚大。
7月28日下午，记者致电A楼盘售楼处。销售代表说：“中区全部都卖完了。”当记者问到“网上房地产”上怎么还有1号楼14层的房子时，该销售代表告诉记者：“早上有客户过来签掉了，今天是签约最后一天，所以大家都很急的，有很多客户都是请假过来的。”
7月31日记者来到该楼盘售楼中心，向该销售代表询问是否会有退房的，得到的答案是“可能会有，不过周末来购房的会很多，退房的可能性不大。”而当天网上公布的信息却显示：1号楼14层有90平方米的房子，而销售口中所说的18层，在网上显示的却是“已预定”。
8月4日上午，网上公布的销售信息有很大变化，可售总套数突然大幅增加，该销售代表解释道：“网上可售的房子可能是因为支票付款，合同还没有签，但是这些房子肯定都是已经有人要了的。”她还表示，如果一旦有人退房会马上联系记者，但是要“马上过来签约”，不然“过一会就被人家抢掉了”。当天下午2点，该销售代表打电话告诉记者，她手里1号楼903退房了，“赶紧来订，现在这个户型很抢手。”
有趣的是，就在这20天内，记者还在4个不同的日子里收到该楼盘发出的短信：“现一期尚余少量房源，有意者请速至售楼处认购”。
业内解释：频繁变色或是开发商自我炒作
对于部分楼盘交易图例“变色”频繁和定金逾期率高，记者昨天采访了多名开发商销售人士，他们普遍的说法是：购房者交了定金却一直没签销售合同的话，大概过10－15天左右，图例就会自动变成绿色(“可售”状态)，就会显示定金逾期。而实际上购房者没有退定金，只是拖延了签合同的时间。
一家开发商的销售负责人告诉记者：正常情况下，购房者从交付定金到正式签约有10－15天的期限，如果过了这个期限还没有签约的话，“网上房地产”的系统会将已预定房源自动变为可售的，也就是图例重新“返绿”，等购房者最终签约后，这套房的图例才会最终“变黄”、“变红”。同一套房甚至有可能多次定金逾期，所以部分热销楼盘的“定金合同撤销率”会特别高。对于这些过期来签约的购房者来说，不一定是真的不买了，有可能是银行贷款没有批下来，或者买房人出差不在本地，所以要晚几天才可以签约。
尽管如此，频繁的“变色”并不代表没有其他“花样经”。
易居中国分析师薛建雄表示，“图例出现变色，正常情况下是购房者付了定金后又毁约，比如房贷出现问题，或者当初个人信息如姓名、地址之类登记错误，要退掉重来。但是如果频繁变色，就有可能是开发商自我炒作，他们可以自己签定金合同，过几天又退掉，其实就是把资金(定金)从左手换到右手，其本身没有任何损失，但制造了楼盘销售紧张的假象。”同时他又解释道，“如果到了已签的地步再变色，那就有可能是存在骗贷的情况，比如开发商授意其员工或者是有关系的人与其签合同，然后到银行贷款，如果过段时间有客人真想买这套房子了，他们就将客户买房的钱再还给银行。”
透明销售落空
购房者咽下“高价”苦果
开发商保留房源也好，骗贷也好，“左手进右手出”也好，总之就是造成人为的销售火爆，“供不应求”。如果开发商玩这类把戏，将那对普通购房者的心理产生不小的影响：原本也许觉得房子太贵，没必要立刻买，看到这种“都快卖光了”，“再不买就只剩底层”的情况，也会不由自主地咬牙掏钱买下，甚至加价买下原本并不确定要买的房子。
此外，被开发商“保留”的房源，可能会被“捂”一阵后再加价出售，这个高价的“苦果”，自然要由后来的购房者来尝。
一名房地产开发企业负责人对记者表示，在目前的市场情况下，多数开发商都在借助楼市高潮加快推房，但对于只有少数“尾房”或开发规模不大的企业而言，有可能通过反复签订“假定金”、“假合同”的手法变相达到囤房惜售的目的。
据这名房企负责人介绍，一般来说，在楼盘正常销售期间，10%-15%的定金或合同撤销率都是比较正常的；而在楼盘刚开盘的“强销售期”内，可能会因为最终确定的房价超出购房人预期，而使得定金撤销率上升到25%-30%；但如果出现超过50%的定金或者合同撤销率，那开发商一定要自我检讨了，肯定是销售策略失败或者就是有人为故意的因素。对于个别楼盘超过100%的定金撤销率，“肯定是非正常市场销售行为”。
新闻回顾：晨报持续关注高撤销率
上海部分楼盘合同撤销率(含预订)畸高已不是新鲜事。2008年4月10日，晨报以《如此“热卖”，签约285次撤销285次》为题报道过这一问题，并引起广泛关注。
针对这一问题，当时的上海市房地局随后在接受新华社记者采访时表示，对定金合同撤销率较高的楼盘，房地局将做进一步调查。一旦发现房地产企业存在违规操作行为，将按照法律法规和房地产市场专项整治规定予以查处。
在去年调查这一问题时，多家销售商不约而同地对晨报记者指出，高撤销率在于主管部门的交易服务系统不能区分购房人逾期签约与真正的撤销合同。对此，上海市房地局曾向新华社记者表示，下阶段将进一步改进信息发布方式，按照合同类型分类公布合同撤销信息。
