烂尾3年半拍卖在即 “东华金座”引发理性维权

  自2003年“非典”结束后,就一直苦苦等待的北京东华金座业主终于看到了一丝希望的曙光。烂尾3年半之后,这个位于宣武区广安门内大街繁华闹市区的项目,在接受区法院委托做出《房地产估价报告》后,即将进入正式拍卖程序,权益人的利益也将得到相应保障。

  10月13日,由东华金座业主自发成立的“北京东华金座咨询服务中心”开业庆典,在该项目原售楼处举行。五天之前,他们刚刚从北京市工商行政管理局宣武分局领取了营业执照,证明了这个民间组织的合法性。

  在建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局7月6日联合下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》后,东华金座业主的行为表明,他们的维权行为正由非理性向理性转变,“东华金座现象”也将考验有关部门整顿规范房地产交易秩序的决心和执法力度。

  项目转手 资金抽逃

  优质项目“昏迷不醒”

  对信奉“地段论”的开发商来讲,东华金座项目的位置绝对优越。

  1999年北京房开置业股份有限公司(原北京市宣武区房地产经营开发公司)仅以4583.9万元的毛地价款,就取得了这块9280平方米土地的使用权。但取得项目开发权后,该公司却以3.2亿元将项目转让给北京市中鼎房地产开发有限公司。据悉,后者的投资商为一家来自浙江温州的制鞋企业,他们在先后支付了1.32亿元的转让金进行开发后,便因企业内部原因停止投资,房开置业则不再提供相应的开发手续。时至今日,东华金座项目所欠外债包括约5000万元的工程款,1.12亿元贷款以及7000多万元的业主购房款。

  记者对照原宣开公司与北京市房屋土地管理局1999年2月11日签定的京房地出〔合〕字(99)第039号《北京市国有土地使用权出让合同》发现,这块以协议方式出让的土地,当年每建筑平方米的住宅楼面价为650元,配套商业楼面价为850元。然而,2000年9月项目第一次开盘销售时,每平方米板式住宅的平均售价为6000多元,全装修酒店式公寓的平均售价为7000元左右,商铺的平均售价为1.8万元左右。

  对照合同还可以发现:“在受让方付清全部地价款之日起30日内,出让方向受让方核发《中华人民共和国国有土地使用证》”;“受让方应在2000年11月30日以前竣工”,在获得批准后可延期,“但延期不得超过360日”。经记者查询,受让方分别于1999年3月10日、3月26日分两次支付了4583.9万元的地价款,其国有土地使用证的签发日期则是2004年7月21日;获取的《商品房预售许可证》的有效期限为2001年10月至2002年10月。

  据北京东华金座咨询服务中心主任邢宝军介绍,对后期购房者承诺2003年年底入住的东华金座项目,共有108位业主购买了144套房子,他们目前已联系到70人;而在已签约的102份合同中,只有10份得到备案,许多交过首付款的业主手中只有收据或汇款单,个人维权时连起诉的资格都没有。

  至今,东华金座项目的3栋楼中,18层板楼已经封顶,两栋塔楼在完成14层的结构施工后,还有8层没有完工。远远望去,耸立在牛街北口的三栋高层建筑裸露的黑洞,仿佛在无言地述说着权益人无奈的心情,也让迫近2008年奥运会的北京凭添了些许瑕疵。

  法院协调 理性维权

  规范交易 任重道远

  在国家对房地产行业进行宏观调控的大背景下,随着各种相关政策的陆续出台,东华金座项目烂尾问题已出现彻底解决的良机。

  目前,北京市建委与宣武区建委正在就此案进行积极商讨。宣武区法院经过1年多的查实取证,也将开发商另一个项目的部分办公用房查封。鉴于该项目烂尾的实际情况,该院还通过院际协调,暂时中止了西城区法院对拒绝还贷业主法律判决的执行,以保障无辜业主的权益。但该案司法负责人介绍说,项目债务问题的最终解决,主要还得依靠项目自身的评估与拍卖款收益。当收益大于债务时,消费者购房款会优先于工程款,工程款会优先于银行贷款。

  由北京鸿天涉外房地产估价有限责任公司完成的《房地产估价报告》显示,该项目于估价时点———2006年8月3日的总价值为3.9823亿元。而根据周边项目的市场价格预测,楼盘再销售预计收回10.6278亿元。如果竞拍者以4.2亿元的价格获得该项目,再加上后期两亿元左右的建筑、装修投资,其获取的利润仍然较为可观。“包括一些品牌开发商在内,目前已有一些公司对接盘很感兴趣。” 北京东华金座咨询服务中心副主任李焰白介绍说,目前他们掌握的意向开发商有8家,区法院那里也有6家。不过由于不了解法院的具体情况,尚不能确定其中是否有重复的开发商。

  邢宝军在庆典现场表示,“东华金座咨询服务中心的成立使我们可以合法地维护权益。许多业主工作都很忙,而且单个业主维权的力量太小。成立中心则可以集中解决这些问题。”他说:“我们不是为了利益而成立这个中心,只是想通过理性维权和法律手段保障自己的权益。中心将免费为各地前来咨询的维权业主介绍经验,近期的最大目标是推进项目尽快完工。”

  不过他和有意竞拍的其他开发商都担心,即将到来的拍卖是否能够透明和公开,“我们特别害怕原开发商的下属企业来接盘,也不希望看到流拍的结果”。

  在庆典仪式举行现场的墙壁上,记者看到挂着不少锦旗。赠送锦旗的一方是其他一些维权项目的业主。从中不难看出,“东华金座现象”正为业主理性维权的实践探讨提供样板。

  也许,当房地产交易秩序真正得以规范、理性维权不再成为消费者享受不起的“奢侈品”时,实现构建和谐社会的目标才能具有更好的保证。
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