开发商爆房价内幕 楼盘开发成本只占房价20%

  据《市场报》报道 随着国家进一步深化宏观调控、各部门联手调控房价等一系列调控措施浮出水面,房屋开发成本成为各方高度关注的话题。近日,一位蒋姓房地产开发商自述了亲身经历的楼盘开发“灰色产业链”。

  楼盘开发成本究竟有多大

  近日,这位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的蒋姓房地产开发商坦言:“楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润被相关职能部门‘层层消化’掉了。”

  实际上,面积越是大的楼盘,建筑成本越低,因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用,售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。

  此前,番禺一位包工头向媒体公布的商品房工程明细账显示,实际建筑成本是每平方米不过572元。这还是珠三角的价格,中西部省区的价格比这个更低,因为人工成本低很多。相比之下,中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2至2/3,铁工为5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工为3元/平方米,负责贴外墙瓷砖的人要20元/平方米。

  “有酒大家喝”的潜规则

  实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

  据这位房产商透露,土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上,土地“招拍挂”没有增加房屋成本,而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。

  “招拍挂”的项目有3种情况:一种是规模较小的项目,在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”,与有可能参与的同行形成“价格同盟”。由一家公司竞拍下来后,其他公司共同建设,但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售。

  一种是规模涉及几百亩土地的项目,就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控,开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”,通过招投标“评估”方式,排挤一些外来的竞争者,减少竞争压力来降低潜在的成本风险。

  还有一种是获得规划部门的“风声”,在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。

  要获得这些消息、“搞定”这些职能部门,就必须“有酒大家喝”,从楼盘开发中拿出一部分利润,让包括评估、规划、拍卖、土地等部门“分享”。

  这位开发商说,无论大中小型楼盘,至少要拿出两成左右的利润,通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些职能部门。

  改规划+乱测量+滥用料=高利润

  修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”,施工中滥用材料,这些都是开发商牟取高额利润的关键环节。

  修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,这部分利润超过20%。只要有了前期到位的“工作”,规划建设部门不会对楼盘公摊面积、绿地面积等进行认真测量,相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力,在吃了一两顿饭之后,往往也对房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。

  滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等,只要有出厂合格证,平时很少受到相关部门的监管,这部分材料建筑商往往在管线、窗框等的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大,所获得的利润也非常高。

  开发商巧妙“化解”灰色产业链

  如果把余下40%的“灰色开销”降低下来,返还给购房者,这相当于开价6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能够买下来了。

  “吃得下,吞得掉,消化得了,没有后遗症。”这是开发商与诸多相关职能部门“合作”的重要前提。

  对付审计部门查账,知情人透露:比起酒店、宾馆等行业来说,建筑行业也最容易开账出资,从进料源头、施工环节上,就能够将一大笔“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量,用工资“冲抵”开销……这些都是开发商“化解”灰色产业链的主要手段。

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