中国质量万里行杂志
文/图 张振华 李瑞锋 本刊记者 于衍峰
预购“空中楼阁”首付5万
“齐齐哈尔市卓建房地产公司违规销售‘鹤乡新城’二期商品房！项目一直没施工，也没有预售许可证……”
2009年9月24日，中国质量万里行记者接举报后来到位于齐齐哈尔市龙沙区的鹤乡新城销售中心。记者注意到，空旷的大厅里摆放着沙盘模型，窗外则是杂草丛生、残土乱堆的一片荒地。据销售人员介绍，这片荒地就是尚未施工的鹤乡新城二期工程用地。
鹤乡新城的商品房共分为两期，一期的房子已全部售出，现在开始卖的都是二期的房子。记者问销售人员，“楼还没建，地基都没有，房子怎么卖？”销售人员解释，只需交纳5万元作为定金，公司会给开收据，等到鹤乡新城二期正式开盘时，5万元可以作为购房款的一部分——这种购买方式被称作“预购”。预购价格每平方米在3200元到3260元之间。当记者提出在当天预购房屋时，却被工作人员拒绝了，说要在第二天举行的房展会上预定。
2009年9月25日，齐齐哈尔会展中心房展会现场，人头攒动。卓建房地产公司“鹤乡新城”二期的展台旁，围挤了众多的参展者。几个销售人员不停地向两旁参观的顾客介绍情况。记者看到，在不到15分钟的时间里，就有数名顾客在销售人员的陪同下，在卓建公司的接待处签订了“置业计划”。
意外的是，房屋的价格在一夜之间涨到了均价每平方米3560元。记者就此询问了接待处的工作人员，对方说，“具体涨价的原因我也不清楚，但是如果今天不买的话，过几天还要再涨。”记者在一位购房者签署的置业计划上看到这样几行字：“9月30日，当天带身份证复印件，交5万定金，逾期作废！一人限定一套住宅，多套作废！”
工作人员对此的解释是，财务人员最近很忙，所以购房者须统一在30号到销售中心交款。而这5万元定金在楼盘正式开盘销售后，将作为购房款的一部分，如果是贷款则作为首付的一部分。“只要交了这5万元钱，房子就是你的了，房价再怎么涨也不用担心”。工作人员还特意向记者强调到时一定要带现金。
随后中国质量万里行记者再次来到鹤乡新城销售中心。一位姓袁的销售人员热情地推销说，应及时交款。“如果当天不能交上钱，就不能享受房展会上所签订的置业计划上的优惠价格。”当记者询问鹤乡新城二期手续是否齐全时，这位工作人员坦言其所销售的房屋手续不全，“没有预售许可证”，但说“保证不会有风险”。
在办理交款的办公室内，记者只见到了两个工作人员。一位是房展会上向记者解释交款时间的那位工作人员，另一位是房展会上的另一个销售人员。一位顾客正在该销售人员的指导下签订“预购”协议。
就在当天，一位于姓大娘和女儿一起来交“定金”。当记者问楼盘还没有动工，手续不全就交钱是否放心时，于大娘说：“那个卖房子的小伙子说了，钱是交到银行的，我想银行是国家开的，不能糊弄我们老百姓的。”
于大娘不知道的是，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。根据上述法规，在未取得商品房预售许可证的情况下与开发商签订的购房协议，是不受法律保护的无效合同。
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“领导协调”下的银行监管
据记者了解，鹤乡新城二期并非刚刚开始售卖。此前，签订置业计划书并缴纳定金的购房者已多达200户，涉及金额千万。而公开资料显示，鹤乡新城二期商品房的开发商是卓建房地产开发有限公司，属齐齐哈尔市政府招商引资企业，2004年11月经齐齐哈尔市工商局批准成立，注册资金也只有1000万元。
购房者的巨额“预购款”会不会潜在巨大的风险？
卓建房地产公司法人代表岳国良在接受中国质量万里行记者采访时解释：“老百姓交5万元钱定金，钱交给银行，由银行进行冻结”。记者当即指出，交款是在鹤乡新城的销售中心，并没有银行的工作人员在场。岳国良又说道：“公司收款没错……在公司我请银行代收的，有手续。但是少量的就不需要银行来了，我们代收的……我公司委托一个人收钱，收钱以后再到银行去冻结……”
冻结“预购”定金的是当地的交通银行齐齐哈尔正阳支行。岳国良给记者电传了交通银行的一份“情况说明”：“齐齐哈尔卓建房地产开发有限公司委托其员工孙丽艳在我行开立了活期存款账户，账号：232900755934000104202，存入的钱款均为我行协助代收的‘新城·尚品’客户诚意金，每户5万元整，今后还将陆续存入。现我行已对此账户进行了控制，齐齐哈尔卓建房地产开发有限公司及孙丽艳均无权单独解封，提取此账户内款项。待与客户签订文本合同后，再依据合同进行解封。”落款为“交通银行正阳支行，二零零九年九月三十日”，并加盖了交通银行齐齐哈尔正阳支行的会计业务专用章。(注: 新城·尚品即鹤乡新城二期)
事实上，因为卓建房地产公司属于违规售房，监管“预购”定金的交通银行齐齐哈尔正阳支行同样涉嫌违规。但岳国良强调，这是“经过市领导给我协调的一个银行”。“之前我与（另一个）监管账户协商过，不过他做不了，因为我没有资质。”
“违规和领导打招呼了”
岳国良并不讳言鹤乡新城二期是违规售房。他向中国质量万里行记者直言：“当初来齐齐哈尔是打算捞点金的，直到现在金还没捞着，这是我从业多年第一次违规，但这次违规已和领导打招呼了。”
岳国良说，他预售的目的也就是按照市领导意图，把房价往下拉一拉。“我看到齐齐哈尔很困难，老百姓买不起房……我们没有预售手续，所以只能做预定。”岳显然认为自己在“造福百姓”：“我接受预定，是因为我这是股份制公司，而房子是定期涨价的，我3200元出手，每平米赔500块钱，我个人赔……我原计划只拿出200套房子，可一销售就刹不住车了，后来建设局让我们参加房展会，到房展会上后涨了300块钱，可还是赔200块钱。”
也许正是基于此种认识，岳国良对自己违规售房显得理直气壮：“政府为什么知道这个事不管？第一，建设局欠我的钱。到目前为止，政府还欠我一个亿；第二，我的这种操作方式他们认了，各级干部也认了，甚至老百姓也认了。”
而按《城市房地产开发经营管理条例》中第三十九条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款１％以下的罚款”。
对此，岳国良说：“（如果）建设局说罚我，我可以告诉你，市里领导批的，他不敢罚我。我受罚必须市委批，市纪检委同意才能罚我，因为招商有这个条件。”
记者随后电话采访了齐齐哈尔市建设局。就卓建房地产公司违规售房一事，办公室主任由能玉对记者说：“这事怎么说呢，老岳现在那个不是在销售房子。据我了解的情况，他那个房子现在开始建二期，好像是预定这个房子，想买这个房子交点定金。钱交到银行，不在他公司，就是这么个情节。”
记者问：“岳国良说，政府欠卓建公司一个亿，有这回事吗？”
由能玉：“老岳是在我们今年的棚户区改造中，垫资施工了17栋房子，政府（建设局）确实欠他钱，欠了有七八千万。”
记者追问，岳国良自己已经承认违规售房，建设局是否会进行处罚？由能玉回答：“正在商量。”
“是不是因为政府欠钱，对卓建公司的违规行为不便处理？”
由能玉：“这是两个问题。”
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证明实力的“外来投资者贵宾卡”
事实上，并非所有的楼盘都拥有鹤乡新城二期这样的特权。可供参照的是， 2009年7月，哈尔滨市群力开发区最大的楼盘“东方莫斯科”因手续不全、违规开发被主管部门勒令停工。
2009年11月3日，为了证实自己的“实力”，岳国良特地向中国质量万里行记者电传了一份“外来投资者贵宾卡”的复印件。
这张编号为0176的贵宾卡，发证机关为齐齐哈尔市人民政府，发证日期为2005年5月27日。其贵宾持卡说明这样写道：
1、持本卡者是经是市政府确认的外来我市投资的董事长、总经理或投资者。2、市政法部门要对持卡人员的人身和财产安全予以重点保护，对市外客商个人生活不得随意干涉和查处。确有严重问题需要采取法制措施的必须事前向市政府报告。3、持卡人员在本市就医、住宿、乘车、子女上学等优先安排。乘车购票可优先并可在贵宾室候车、通行，如遇特殊情况，各有关部门要积极主动地为其排忧解难。4、公安交通部门对持卡人持有的‘专用车辆特别通行证’的车辆，除发生交通事故或严重违章，一般不予检查、扣留、处罚。在本行政区域内可免交道路、桥梁等资费。5、任何部门不得随意到持卡人员所在企业进行检查、收费、参观学习、宣布停建、停业、停电、停水、查封账户及财产，特殊情况必须经市政府批准，方可执行。6、除进行正常行政管理和税费收缴，任何部门不得随意到持卡人员所在企业搞各种名义的摊派和赞助以及各种评比活动。7、持卡人员如发现任何部门和机关人员有违反承诺和违法行为及刁难、勒卡、拖阻现象，可向市外来投资者投诉中心投诉（投诉电话：2796314、2794505）”。
2010年1月2日,记者再次来到鹤乡新城二期工程用地，发现该地块已被圈上围挡，几座塔吊孤零零地矗立在荒芜的工地上。
发稿前的元月20日，记者又一次来到这里，塔吊依旧，看不出任何施工的迹象。
编后：
随心所欲涨价、公然违规售房、一个招呼搞定银行、建设局不敢罚我……这一切的背后竟是源于一张小小的“外来投资贵宾卡”。房地产商岳国良心安理得、颇有成就感地享受着种种特权。他甚至认为自己是在造福百姓，全然不知他所享受的特权正是建立在侵害他人公平权的地基之上。贵宾卡的编号“0176”令人印象深刻。享有特权的不止岳国良一个。房地产商绑架的也不仅仅是中国经济。
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