孙文伟展示开发商“按揭贷款”收据。
开发商恒瑞佳园楼盘的售楼处。
中国质量万里行杂志
刘畅 李彦涛
2009年4月，在国人纷纷出游踏青、步履轻快地行走于山水间之时，孙文伟却忧心忡忡地穿梭在西安城里，额头上全是流不尽、擦不干的汗水。
此时的孙文伟，正在经受一种前所未有的焦虑，这种焦虑来源于他准备结婚所购买的一套房子。
在刚跨出大学校门不久的孙文伟眼中，这次的购房经历，相当于让他重新上了一遍大学。
坠入购房彀中
事情得追溯到2008年3月，当时孙文伟与未婚妻赵碧娟度过了感情磨合期，工作也逐步稳定，两人开始筹划买房、结婚事宜。
由于对购房置业比较陌生，稍有闲暇，他俩便骑着电动车在西安各个楼盘转悠，了解价位、户型等信息。
几次“踩盘”下来，他们对自己期望的房子有了大致的目标。
“恒瑞家园”这个名字，是他们从路边散发的传单上得知的，该楼盘位于西安市南郊，恰巧在他们中意的区域内。
2008年4月的一天，两人来到该楼盘的售楼处进行咨询。
他们受到了热情接待。
在了解了购房意向后，售楼处置业顾问陈萌向他们推荐了一套面积为104平方米的住宅（3室1厅）。
看到宣传页上的户型十分合理，有大大的落地窗和飘窗，每平方米3800多元的价格也在可以承受的范围内，两人心动了。
不过，孙文伟的顾虑在于开发商的实力以及手续是否齐全。但陈萌信誓旦旦地保证很快就击溃了他们最后的心理防线：开发商的实力绝对信得过，建筑规划用地许可证已经办理过，其他的证件最迟在2008年年底就可以到手。
虽然相中了这套房子，孙文伟两人并没有急于付款，而是决定回去商量一下。
离开售楼处的第二天，他们就接到了置业顾问陈萌打来的电话。电话里陈萌称，孙文伟看中的户型有好几个客户都看上了，要求他们尽快交上订金，否则就将该户型出售给其他人。
面对陈萌的催促，孙文伟坐不住了。他从自己所开办公司的账户上提出1万元现金，交到了售楼处，并恳请陈萌替他保留这套房子，以便能有时间凑足首付。
谈到房子的付款方式，陈萌称，首付40%计16万元，其余23万元需按揭5年，可以在中国银行和中国农村信用合作银行两家银行做按揭。由于其他证件尚未办理，暂时无法通过银行，首付款和月供费用暂由开发商代收。等到2008年年底证件办理下来，就可以转到银行。
对于这样的条件，孙文伟刚开始感到有些疑惑，但随即也被陈萌强有力的说辞打消了。
陈萌说，项目一期的业主已经入住，绝对不会有任何问题，如果不信可以随便找那些业主询问。
随后的数日里，孙文伟开始一次次接到陈萌的电话，每次传递的都是同一个信息：房子要涨价，如果不及时交首付、签合同，价格将按上涨后的核算。
催促的电话让孙文伟更加慌神了。最终一咬牙，他放弃了两月后到期即可拿到的几千元利息，把存在银行的10万元定期存款取了出来。
2008年5月19日，孙文伟与“恒瑞家园”的开发商陕西昭胜置业有限公司（以下简称“昭胜置业”）签订了购房合同，并向其交纳了首付款16万元。
拿到购房合同的孙文伟，慌乱的心平稳了下来，并开始翘首盼望收房的那一天。 #p#副标题#e#
“要是销售说房子是他们家的，你也相信吗”
2008年10月，楼盘的主体接近封顶，沉浸在即将收房喜悦中的孙文伟，兴冲冲地和从老家赶来的父母，到正在施工的工地上查看自己的新房。
然而令他意想不到的是，在基本已经成形的房子里，他们并没有看到当初买房时置业顾问许诺的飘窗、落地窗。
伫立在家中大大的窗户前，一边享受着阳光，一边观看窗外的景色，是孙文伟多年的梦想。现在梦想突然破灭了，甚至连室内的采光都成了问题。
感觉到上当受骗的孙文伟，打算找陈萌问个明白。
然而，当他再次来到售楼处时，却发现负责销售的人员已换成了新面孔，当初售楼给他的陈萌等人已不见踪影。拨打陈萌的手机，听到的只是关机的提示音。
无奈之下，孙文伟决定找项目的开发商问个清楚。
在昭胜置业的办公室，孙文伟遇到了公司副总边建朝。在知道孙文伟的来意后，边建朝说，可能是销售人员宣传不实，并认为房子的这点变化并不影响居住。
孙文伟对这样的回答不满意，继续据理力争，这时边建朝原本微笑着的脸立刻冷了下来，口气十分强硬：“谁给你的承诺你找谁去，我们只认合同上的东西。要是销售说房子是他们家的，你也相信吗？”
边建朝的这番话，对孙文伟来说，无异于当头一棒。
感觉到继续争执下去也不会有结果，孙文伟便将话题一转，要求查看昭胜置业的“五证”。
之前买房时昭胜置业曾口头向孙文伟承诺，在当年年底前会拿到所有手续。
面对这突然提出的要求，边建朝顿时语塞，吞吞吐吐地说，证件还在办理的过程中。
听罢，孙文伟心中产生了一种深深的担忧——买这样的房子不会有保障。
后来，孙文伟又从朋友处得知，恒瑞家园属于城中村改造项目，而非当初购房时置业顾问宣传的普通商品房。
这时，孙文伟彻底丧失了对昭胜置业的信任，萌生了退房的念头。
索赔？被索赔！
过了些日子，孙文伟又找到昭胜置业副总边建朝，提出了退房的要求。
边建朝态度冷淡地答复孙文伟：回去写一份申请，等候处理。
2008年11月27日，孙文伟将一封《要求退回房款的投诉》的投诉信，交给了昭胜置业。
在信中，孙文伟提出了两点要求：第一，把客厅窗户改成落地式窗户，卧室窗户改成飘窗。第二，春节之前办理签转银行按揭，具体的按揭年限由昭胜置业与银行协商，而非和昭胜置业进行按揭。如果以上两条要求得不到满足，房款全部退还他。
看完投诉信后，边建朝答复孙文伟说：想退房也可以，但昭胜置业要根据退房的原因和责任，进行责任划分。
同时，边建朝还要求孙文伟写一份“免责声明”——“自愿退房，后果自负”。
出于种种原因考虑，孙文伟没有写这份声明。
数天后，当孙文伟再度找到昭胜置业时，边建朝告诉他，由于他违约在先，办理退房手续需要支付昭胜置业违约金、利息、佣金等各项费用，共计7万余元。
这7万余元有何出处？具体明细有哪些？孙文伟感觉匪夷所思。
当时，昭胜置业的一个会计，在一张纸条上写了几个数字，然后计算得出这个数额，在孙文伟眼前象征性地一晃便收了起来。
孙文伟想详细看一下，昭胜置业却不给他机会了。
之后，就退房的事宜孙文伟与昭胜置业进行了多次交涉，得到的都是同样的答复：房子已售出，退房必须交纳7万余元的违约金。
面对昭胜置业的无理要求，孙文伟愤怒的同时，却又无可奈何。
今年3月份，陕西电视台以“购房骗局连环套”为题对孙文伟的购房遭遇进行了报道，并曝光了开发商昭胜置业“五证不全”，坑蒙消费者的卑劣行径。
节目播出后，昭胜置业对孙文伟的态度发生了180度的大转变。
昭胜置业同意了孙文伟退房的要求，并答应他无需交纳违约金。
但是，昭胜置业又提出了另外一个条件：孙文伟必须消除媒体曝光后对昭胜置业造成的负面影响，并对昭胜置业进行正面报道。
对于昭胜置业的新要求，孙文伟感到哭笑不得：“昭胜置业以为媒体是我家开的，我说曝光就曝光，我说正面表扬就表扬啊？”
几个公司领导的电话号码孙文伟已能脱口而出。但每次拨打时，回应他的却是这样的答复：要想昭胜置业满足他的要求，他先得满足昭胜置业提出的条件。
4月3日，按照孙文伟的指引，本刊工作人员来到了位于西安市朱雀路南段的恒瑞家园售楼处了解情况。
在售楼处，工作人员受到了一位置业顾问的热情接待。
该顾问眉飞色舞地介绍了恒瑞家园的大体情况：位置优越，交通便利，升值空间大，每平方米仅售3750元，今年8月1日即可交房。
当问及恒瑞家园的证件是否齐全时，置业顾问拿出一个文件夹，将其中一页递给工作人员查看，接着说：“目前只有一个《建筑用地规划许可证》，其他证件正在办理中。”
当本刊工作人员问及具体什么时候能办好时，置业顾问信誓旦旦地说：“楼的主体已经完工了，证件不可能办不下来的，近期就可以拿到了。”
留意到这个楼盘仅有的施工依据《建筑用地规划许可证》持证单位是“陕西德胜实业有限公司”，而非“陕西昭胜置业有限公司”，本刊工作人员便询问究竟。
置业顾问连忙解释说，昭胜置业的老总原来是德胜实业的副总，后来公司分家了，才出现了两个名称，其实两者是一回事。
当本刊工作人员问及购房的付款方式时，置业顾问继续侃侃而谈，说可以在中国银行和中国农村信用合作银行办理按揭，分期付款。但由于其他证件尚未办理下来，无法抵押，首付款及前几期的月供费用需要先行交纳给开发商，等手续齐全了就可以转银行按揭了。
本刊工作人员出门后，置业顾问还尾随在身后，不停地说：“我们是一家有实力、讲信誉的开发商，如果有问题，楼不可能就要完工了。”
置业顾问的名片上印着：销售主管，唐华。
了解了售楼处的情况后，本刊工作人员将自己的见闻转述给孙文伟，孙文伟苦笑着说：“跟当时介绍的一样，就是因为相信这帮置业顾问才上的当。为什么这个违法建筑项目，每天都还在那施工，难道就没有相关部门出面管一下吗？”
4月4日，为了进一步佐证孙文伟的相关说法，本刊工作人员跟随孙文伟来到昭胜置业的办公楼下，只见楼门紧闭。
孙文伟熟练地拨通了楼宇对讲系统上的房间号，里面传来声音问找谁，孙文伟说来找边总，那边说完“边总不在”，就把电话挂了。
“来过好多趟了，听声音昭胜置业的人就知道是谁。”孙文伟低着头，狠劲地抽着烟：“跟未婚妻本来商量好今年要结婚的，现在因房子的事情一拖再拖。但又有什么办法呢？”
“直到现在，昭胜置业还在卖房子，继续骗更多的人。”孙文伟无奈地说。
按照孙文伟提供的手机号码，本刊工作人员电话联系到了昭胜置业副总边建朝。
当问及对孙文伟退房的要求做何处理时，边建朝称公司“已经答应退房”，但是“一直找不到孙文伟的人，所以拖到现在”。
至于相关的证件手续，边建朝声称：“打算在本年年底办齐，公司对购房者承诺的是两年之内可以办齐。”
“证件不齐，为什么还能开工建设？”本刊工作人员进一步追问。
“我们也不是说不办证，证件一直都在办理过程中。房子是政府让盖的，因为拆迁户无法安置，才让我们盖的。”边建朝理直气壮地回答。#p#副标题#e#
政府职能部门监管了什么？
仅有一张建筑用地规划许可证，咋就可以大张旗鼓的圈地盖楼售房呢？
带着这个疑问，本刊工作人员同孙文伟又赶到了西安市雁塔区国土资源局。
询问了相关情况后，该局监察室工作人员柴向红接待了本刊工作人员和孙文伟。柴向红介绍说，“五证”是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》的简称。其中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，分别由国土资源局和房屋管理局核发，这两者表明所购房屋在合法交易范畴。目前该局没有任何关于恒瑞家园项目《国有土地使用证》办理的记录。
听到这个信息后，孙文伟心猛地一沉，他连忙咨询恒瑞家园到底合不合法。
柴向红没有正面回答，而是反问道：“你给人家交钱了没？”
在得到肯定的答复后，柴向红笑了笑说：“合不合法无所谓了，反正钱都已经给人家了。”
接着，柴向红吐了口烟，缓缓地说：“我们一直在宣传，购房时一定要验看开发商的手续，见证后才能买房，当时为什么不看清楚？现在出了问题，又能怨谁？”
孙文伟颇感委屈地说：“没有《国有土地使用证》是不能盖楼的，如果国土局监管到位，我也就不会上当了。”
柴向红笑了笑，没有回答。
谈话间，柴向红突然问了一句：“你们不是西安本地人吧？”
孙文伟回答说不是，柴向红继续说：“西安市民购房时，都知道哪些楼盘手续是不齐全的。西安市的楼盘，百分之七八十在开盘销售时都不是‘五证’齐全的，都是边卖房边办证。”
当本刊工作人员问及对“问题楼盘”下一步会采取什么样的措施时，柴向红笑了笑，说：“对于违法楼盘，国土局也可以按规定进行拆除。但是，拆除后对你们又有什么好处呢？说难听的，购买这种不正规的楼盘，是你们自作自受。”
在国土资源局咨询未果后，本刊工作人员与孙文伟来到了西安市房屋管理局，该局一名唐姓工作人员查询后说，房管局没有关于昭胜置业“恒瑞家园”项目预售许可证的办理记录。因为房管局只能对登记备案的项目进行管理，所以无法对该楼盘进行约束。
听说孙文伟是因为退房而产生纠纷后，该工作人员建议孙文伟到工商部门投诉。
在西安市工商局双生分局房地产市场管理所，孙文伟填写了一份登记表，对昭胜置业违规销售、欺瞒消费者的行为进行了投诉。该所一名工作人员表示会尽快核实处理此事。
4月22日，当本刊工作人员电话联系孙文伟，询问事情进展时，孙文伟称，双生分局在受理投诉的几天后与他进行过约谈，目前事情还在协商处理过程中。
“我的要求很简单，就是要求昭胜置业退回我的购房款和利息。”孙文伟语气坚定地说。
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《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
《商品房销售管理办法》第二十三条还规定：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
此外，《西安市城中村改造管理办法》第三十条规定：城中村改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
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