“扶不起”的广宇发展 现金流紧张、项目去化不佳

　　鲁能集团没有想到的是，旗下房地产业注入广宇发展仅仅1年半的时间，后者就开始显现“营收下滑，业绩增长乏力”的态势。

　　若不是2017年9月那场重大资产重组，鲁能集团的销售规模也许在2018年就已进入千亿销售阵营。据克尔瑞研究中心数据，2016年、2017年，鲁能集团的销售额分别为646.7亿元、893.7亿元，相应在流量金额排名位列第20、第21，权益金额排名均位列13名。

　　而2018年，进军千亿销售俱乐部的房企共有30家。其中，荣盛发展、雅居乐、祥生地产和蓝光发展插线飘过，流量金额分别为1005.1亿元、1025.8亿元、1029.2亿元和1041.7亿元。

　　重组后，作为鲁能集团发展房地产业务主要平台的广宇发展，其规模也得到快速扩充。2017年，实现销售金额271.1亿元，同比增长297.51%。要知道，2016年其销售额不过68.2亿元。

　　但，规模扩充并没有持续下去。2018年，广宇发展实现销售金额221.75亿元。不难看出，广宇发展规模出现一定幅度的下滑，这种趋势在2019年就更为明显了。今年上半年，上市公司共卖出去51.72亿元的房子，仅为2018年的23.29%。除了需要解决重组遗留下来的同业竞争问题外，怎么样来提升自身的规模与业绩，是广宇发展不可绕过的“难题”。

　　财经评论员严跃进对《中国质量万里行》表示，近两年来，广宇发展在拿地等方面的节奏并不是特别快，项目扩张不多。也不排除重组后，上市公司关于企业未来发展经营等一些核心东西还没有做，这些都会限制它的销售额。

　　现金流紧张

　　迫于现金流的紧张，广宇发展“卖房子”之余，还在加快出售存货资产。

　　11月22日，广宇发展发布公告，旗下全资子公司北京顺义新城建设开发有限公司(下称“顺义新城”)拟以9.17亿元的挂牌底价，出售其持有位于北京丰台区榴乡路84号院的鲁美项目S-24地块1号楼3单元及地下部分存货资产。

　　据其披露，通过上述出让，顺义新城可去化约7.51亿元的存货。

　　早于今年一季度，广宇发展经营活动产生的现金流量净额就已为负，一改过去两年良好局面。2019年中期、三季度，上市公司这一数值分别为-20.89亿元和-24.89亿元，现金流在持续恶化。广宇发展“出售资产”，以求“加速资金回流”也就不难理解了。

　　事实上，如果没有控股股东的持续输血，广宇发展将举步维艰。

　　11月14日，鲁能集团再次向上市公司东莞茶山项目公司、南京鲁能硅谷公馆项目公司分别提供10.52亿元和1.2亿元的财务资助，年利率5.5%，期限1年。而在这之前，鲁能集团就已向两家公司财务资助了1.1亿元、14.48亿元。

　　截至11月中旬，鲁能集团及关联方北京海港房地产开发有限公司已为上市公司“输血”97.17亿元，占比上市公司2019年第一次临时股东大会审议通过财务资助额的89.66%。值得一提的是，鲁能集团对上市公司的“输血”始于2015年，只是重组实施完毕后，财务资助的规模和频率都大为增加。

　　业绩增长“乏力”

　　将时间推至2017年10月，广宇发展91.11亿元重大资产重组实施完毕，控股股东鲁能集团旗下主要房地产公司得以注入上市公司。由于全部是以发行股份的方式购买，鲁能集团在上市公司中的持股比例大大上升，由之前的20.82%升至76.13%。另一方面，广宇发展的业务也由之前的重庆、东莞和青岛向宜宾、成都、济南、南京、苏州和北京等城市拓展。

　　重组后，广宇发展营收和业绩都取得了迅猛发展。2017年，上市公司实现营收216.43亿元，实现归属于母公司股东的净利润20.99亿元，分别同比增长135.69%和263.02%。

　　但，这样的势头没有持续下去。2018年，上市公司营收和业绩增速出现放缓迹象，相应仅增长25.01%和19.16%。2019年以来，更是双双深陷“下滑”。虽然，截至2019年三季度，广宇发展业绩已扭“跌”，实现6.6%的微增，但营收仍在下滑。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，过去两年，有些城市处于市场调控之中。广宇发展大部分项目都在重庆、四川和北京等城市，其市场受到政策方面的影响，进而影响到了它的销售。这可能是造成其重组后业绩没有持续发力的一个原因。

　　值得注意的是，上市公司资金链也“紧”了。2019年中期，广宇发展货币资金为42.78亿元，而其短期借款与一年内到期的非流动负债分别为36.41亿元、35.94亿元，前者与后两者之和还存在着29.57亿元的缺口。

　　在巨大的偿债压力之下，广宇发展开始发债。8月21日，上市公司发行了一笔于2022年到期金额为5亿元的中期票据，利率为4.1%。两个余月后，广宇发展40亿元商业地产抵押资产证券(CMBS)也完成了发行。截至2019年三季度，上市公司单短期借款就猛增至71.61亿元，而其货币资金仅为66.54亿元，后者难以覆盖前者，短期偿债问题并未消解。

　　《中国质量万里行》运用(借款总额-货币资金)/净资产计算出广宇发展近年来的净负债率。2019年中期、三季度，上市公司这一数值分别为141.79%和138.01%，较之2018年相应上升8.27个百分点和4.49个百分点。此外，广宇发展还面临着负债扩张远快于资产扩张的问题。2014年-2018年，上市公司负债合计年复合增长率为130.41%，相应总资产的增长率仅为99.3%。

　　数据来源：东方财富choice、《中国质量万里行》整理

　　诸多项目去化不佳

　　仔细梳理上市公司近年来财报就会发现，销售额的下滑与其部分项目去化不佳不无关系。据其2018年年报披露，位于重庆渝北区的鲁能星城十三街区项目，业态为soho、公寓和商业。该项目早于2016年12月就已竣工，2018年总预售面积12.82万㎡，截至年末未售面积11.55万㎡。这意味着过去一年鲁能星城十三街区项目仅卖去1.27万㎡的房子，去化9.91%。截至2019年中期，该项目的去化也只不过为27.37%。

　　重庆鲁能公司去化不理想的项目，还有南渝星城、鲁能城中央公馆一期、鲁能城二三期和九龙花园，这些项目都是在2016年、2017年竣工。2019年中期，上述项目相应去化为11.7%、9.73%、5.22%和6.21%。去化率之低，怎一个“凄惨”了得。纵观广宇发展所有已入市项目，这只不过是“低”的冰山一角。

　　同病相怜的还有商业，部分商业出租率之低，也足够广宇发展“发愁”一阵子。据其2019年中报披露，南渝星城S1-S3项目社区底商出租率仅为21%，较之2018年17.26%的比率并未增加多少。期内，九龙花园、九龙花园东郡和江津领秀城项目社区商业的出租率则要更低了，分别仅为7%、3%和4%。要知道，这三者的体量接近5万㎡。

　　因为质量问题，上市公司多个已售商品房、商业还陷入诉讼纠纷。商品房如业主徐付荣发现房屋存在露筋、锈筋等问题，起诉重庆鲁能开发(集团)有限公司，要求其进行质量检测、整改，并承担赔偿责任，涉案金额达18.29万元。业主曹昕、杨玉玲因房屋漏水，认为顺义新城维修时间过长，影响自身装修房屋，遂起诉后者。

　　商业方面，业主杨紫琳在购买存在漏水问题商铺后，2016年6月漏水已影响到租户经营，后商铺一直空置至今。杨女士多次要求修复并赔偿损失未果，遂起诉至法院，涉案金额达95.54万元。

　　对于上市公司如何来解决短期偿债、加快项目去化、提高商业出租率?以及今后在增强盈利能力方面有哪些计划?《中国质量万里行》已发函致电上市公司，截至发稿未收到回复。

　　可以肯定的是，广宇发展在努力做规模提升业绩的同时，房屋质量问题也必须重视起来。