嘉悦名都名校捆绑销售 一房两证谁买得起

　　在广东省江门市，有市民向中国质量万里行记者投诉称从市区在售的商品房楼盘中想买到一套90平方米以下的小户型住宅很难。目前在售的嘉悦名都名校一号花园本来有50平方米和80平方米的小户型，但是开发商却并不独立出售，而是要强行把两个户型捆绑在一起售卖。

　　江门市区难觅小户型
       打开江门市房产局网的网页，在该网站查询到，嘉悦名都名校一号花园6、7、8幢的预售许可证编号为：2010079，预售房套数174套，预售起始日期：2010年8月12日，预售终止日期2011年8月12日。楼层为17层。预售的三幢楼盘80平方米以下（含80平方米）的户型有84套，80-90平方米（含90平方米）的户型有84套，120-160平方米（含160平方米）有6套。三幢楼盘两房以下（含两房）户型168套，三房户型6套。

　　在楼盘信息查询中记者看到：嘉悦名都名校一号花园6幢每层户型以51.25平方米、80.2平方米、51.08平方米及80.05平方米居多，7幢每层户型以51.25平方米和80.2平方米、80.49平方米居多，8幢每层户型以51.08平方米、79.77平方米、80.14平方米、50.98平方米居多。

　　捆绑式销售导致一房两证
       中国质量万里行记者在网上看到嘉悦名都对外的宣传是这样写的：“嘉悦名都名校1号2期包括6、7、8幢，住宅总建筑面积约11796平方米，主力户型为130平方米，均价5500元/平方米。另外，1期在售200多套，主力户型为120平方米，均价5000元/平方米。”

　　为了验证投诉人的说法，2010年12月2日，记者以看楼者的身份来到位于江门市蓬江区丰乐路的嘉悦名都名校一号花园的售楼部咨询。

　　售楼工作人员介绍说每套130平米，记者问不是有小的户型么？售楼工作人员非常坚定地说：不单卖！记者问为什么不单卖？售楼工作人员回答说：没有搞特殊的，其他的都是捆绑式的，这个也不能单卖。记者问道：其他全部都是捆绑销售的么？售楼工作人员肯定地回答说：全部都是。记者问那为什么还要建这种小户型呢？直接建成一百三十平方米的大户型不就行了？工作人员称：“这是（国家）规定。反正一卖就是130（平方米），不单卖，就是（两个小户型）捆绑在一起的。出两个证（房产证）。后面一个50（平方米）和前面一个80（平方米）捆绑式来卖的。”记者说国家规定要求必须配套建造90平方米以下的小户型就是为了照顾那些买不起大户型房子的家庭。售楼工作人员称“我不清楚，我们公司就是这样（捆绑在一起）卖的”。

　　上有政策，下有对策。这也就是目前市场上能买到的小户型少之又少的原因，国务院用心良苦的“90/70”政策被开发商明修栈道暗度陈仓地“篡改”成了一房两证的捆绑式销售。#p#副标题#e#

　　一房两证，后患无穷
      2010年12月9日，国家住房和城乡建设部房地产市场监管司相关负责人在电话里对记者说：2006年国务院对商品房出台的“90/70”政策是国家强制要求的。对于这种捆绑式销售是绝对不允许的。首先按照国家政策，第二套房贷款费用就高了，而且下一步（国家）将会征收物业税，自住房和第二套房物业税费是不一样的，第二套房的物业税费将会很高，是一般人承担不起的。国家下一步也将会对这种现象严厉打击，特别是下一步如果征收物业税对买第二套房的人会是很大的冲击。

　　而对于一般购房人所担心的第二套房贷首付及利息的负担，嘉悦名都名校一号花园的售楼部的工作人员则声称不用担心，房贷由他们公司帮助去找两家银行办理，如果购买的是首套房的话，这两套房将全部按照一套房的标准来计算。首付比例按揭利率全部是一样的。

　　在江门嘉悦名都业主论坛里，乐居网友发了“开发商有点缺德”的帖子称：130平方有两个房产证，按两套购买调控后如果已有一套房，再买这套就成了三套。很多网友在跟帖中表示了自己的无奈、不满与不解。

　　有业界人士对记者说：开发商向规划部门报建时，报送的图纸材料均严格遵守“90/70”政策的要求，因为不这样报建审批就通不过。但从商品房市场化角度而言，开发商具有天然的逐利本性。在大户型甚至豪宅的获利性显然高于中小户型的情况下，开发商消极或变相执行“90/70”政策也就不难理解了。而这时就需要政府强制有效的监管监督。恰恰是政府监管环节的脱节才是类似“90/70”这样的国家强硬政策到地方就软着陆得不到有效执行的原因。

　　开发商在实际施工和销售过程中，把两套中小户型打通，改成1套大户型，或者将平层2户改1户，按“一套房子”两个产权证“捆绑销售”，以达到规避政策的目的。而当地政府监管的放任，特别对于审批之后的监督、销售环节的监督缺位乃至装瞎作聋，睁一只眼闭一只眼的放任才使得开发商有恃无恐。这是政府、消费者和开发商三者力量的博弈，但很显然，有法不依，执法不严的地方土壤环境滋生了这种病果。

　　对于“捆绑式销售”导致的“一房两证”操作是否合法和“购买这样的房将会面临什么风险”等问题，有律师指出：“一套房子”拥有两个房产证，在法律意义上，是属于两套房子，是可以单独买卖的。

　　首先，开发商是违规操作的。当开发商的违规行为被发现并被查处的时候，购房者就有可能拿不到房产证。在贷款方面，如果按照规定严格执行，“一套房子”有两个房产证，意味着房子的一部分会被当作二套房贷来办理首付和按揭，虽然开发商答应由他们出面与银行协调，使两个房产证当做一套房来办理按揭，享受同样首付及利率，但对银行来说，这属于违规操作，一旦被发现，银行必须收回违规按揭，那样，将会直接使网通者受到资金的困扰。

　　此外，在房屋流转过程中也会引起一些难以预料的争议。将来作为二手房再次上市交易时，出售和办理过户时交纳的费用也会有所不同。最为严重的是，从有关信息上看，一旦国家对物业税执行征收后，购房者将面临高额税赋的压力。而那时，开发商将不会对此做出任何补偿。