房子卖了，百万元房款却没了？律师：“合同更名”风险极高

2026-03-29      雷玄   点击：次

　　对于陈维方（化名）一家而言，2021年的那次购房，曾是他们扎根广西桂林、安家置业的重要一步。彼时，他们倾尽积蓄，满怀憧憬地全款买下桂林润琦房地产开发有限公司（以下简称“润琦公司”）开发的商品房，以为生活就此安稳下来。

　　然而三年后，一场卖房经历，却让他们陷入了一场始料未及的“钱房两空”漩涡。2026年3月，陈维方将他的经历讲述至《中国质量万里行》，希望能帮他追回百万元房款。

图片由AI生成

　　安家与卖房，一次陷入泥潭的交易

　　2021年4月，陈维方与妻子为了家庭自住需求，与房地产开发公司——润琦公司签订了《商品房买卖合同》，并一次性付清了全部购房款。那是一笔超过103万元的款项，几乎耗尽了这个普通工薪家庭的所有积蓄。

　　此后，他们合法拥有并使用了这套房屋，生活平静而踏实。

　　到了2024年，因家庭面临重大刚性开支，陈维方无奈之下决定出售这套房产，此时这套房屋并未取得不动产权属证书。

　　也正是从这一刻起，他们的处境开始急转直下。

　　“当时我们并不知道，润琦公司其实早就陷入了严重的债务危机，公司账户在2024年5月就被法院冻结了。”陈维方回忆。但这一切，陈维方夫妇并不知情。

　　但就在这样的背景下，润琦公司通过中介主动配合，向他们推荐了一种名为“合同更名”的交易模式。

　　所谓“合同更名”，即由陈维方夫妇先从润琦公司办理退房手续，再由润琦公司将房屋直接备案至新买家名下，以此解决该房产因未取得房产证无法直接交易过户的问题。

　　2024年7月，陈维方与买方、中介公司三方签订了《二手房买卖协议》，并按照约定与买方共同向中介公司支付了4万余元的“更名服务费”。整个交易流程几乎完全依赖于开发商的配合，没有任何资金监管保障。“中介当时跟我们说，这是常规操作，安全可靠。”陈维方说。

　　2024年11月，买方按照约定将全部购房款103万余元转入润琦公司的指定账户。陈维方本以为，这笔款项很快就能回到自己手中，用于解决家庭急需。但令他始料未及的是，开发商在收款后，以各种理由拒绝转付款项，将这笔百万元的房款长期截留。

　　更严重的是，在他们尚未收到任何房款的情况下，润琦公司擅自配合将房屋网签备案至买方名下。这意味着，陈维方一家在法律上永久丧失了房屋权利，而售房款却被开发商牢牢攥在手中，形成了既定且不可逆的“钱房两空”局面。

　　“房子没了，钱也没了。我们明明没有收到一分钱，房子却被过户了。”陈维方无奈地说。

　　胜诉判决难兑现，优先受偿权成最后希望

　　面对这一局面，陈维方与妻子将桂林润琦房地产开发有限公司诉至法院。桂林市七星区人民法院经审理后作出（2025）桂0305民初10215号民事判决，判令润琦公司返还购房款103余万元及相应利息。

　　判决书上白纸黑字，胜诉似乎意味着转机。但现实远比想象中残酷：润琦公司早已资不抵债，名下资产被多方债权人争夺，生效判决几乎无法兑现。

　　“我们拿到了胜诉判决，却拿不回钱。法院判我们赢，可开发商账户里根本没有钱。”陈维方坦言，这本是他们毕生的积蓄，如今却如同一纸空文。

　　随着润琦公司进入资不抵债的境地，一个更深层的公平问题浮出水面。在开发商债务清算中，银行、施工方等债权往往享有优先受偿权。而像陈维方夫妇这样已支付全款的商品房消费者，其购房款返还请求权在法律上的优先顺位尚不明确。

　　“我们没有任何过错，毕生积蓄都投进去了，现在房子没了，钱也拿不回来。为什么我们最基本的生存权益，反而要排在最后？”陈维方的话语中透露出无奈与不解。目前，他们正准备向法院提起执行异议，主张作为已支付全款的商品房消费者，其购房款返还请求权应享有法定最优先受偿顺位。这已成为他们追回积蓄的最后希望。

　　律师：“合同更名”暗藏巨大风险 资金监管不可或缺

　　针对陈维方的遭遇，记者采访了北京盈科律师事务所律师刘宇。刘宇在梳理案件材料后指出，这起纠纷的核心问题在于“合同更名”。

　　刘律师分析，“合同更名”并非一个法律概念，而是现实中部分开发商为规避自身司法风险而采取的一种非常规交易手段。在本案中，正常的交易流程本应由陈维方与新买受人直接签订购房合同并收取款项，但由于案涉房屋尚未办理产权证，双方虽然签署了《二手房买卖协议》，实际操作中仍沿用了“开发商先与原购房者解除合同并退款，再将房屋出售给新买受人”的方式。这一操作的顺利推进，高度依赖开发商的配合意愿及其自身的资金偿付能力。一旦开发商拒绝配合、截留房款，或因涉诉导致资金账户被冻结，消费者将面临极高的退款风险。

　　“事出反常必有妖。”刘宇提醒广大消费者，在二手房交易中应优先选择规范、透明的交易方式，尽量避免“合同更名”这类非标准化操作。如确需办理，务必在交易前对开发商进行必要的尽职调查。刘律师整理了以下五个官方查询渠道，供消费者在购房前自查开发商风险：

　　第一，查询企业经营状况。登录“国家企业信用信息公示系统”（www.gsxt.gov.cn），输入开发商名称，可查询其营业执照状态、是否存在行政处罚、是否被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单等信息。这是判断开发商是否“健康”的第一步。

　　第二，查询司法涉诉与执行情况。登录“中国执行信息公开网”（zxgk.court.gov.cn），可查询开发商是否被列为“失信被执行人”或存在“被执行人”记录。本案中的开发商就存在多起被执行案件，此类信息在该平台一目了然。

　　第三，查询企业破产风险。登录“全国企业破产重整案件信息网”（pccz.court.gov.cn），可查询开发商是否进入破产程序或存在相关风险。一旦开发商进入破产程序，消费者的购房款追回难度将大幅增加。

　　第四，查询不动产权利负担。通过各地不动产登记中心的在线查询平台，可查询拟购房屋是否存在抵押、查封等权利限制。房屋被抵押或司法查封的，消费者可能无法顺利获得房屋所有权。

　　刘宇强调，以上四个渠道均为官方公开平台，消费者在购房前花十几分钟查询，就能避免绝大多数“问题开发商”的陷阱。切勿轻信任何销售人员的口头承诺，所有关键信息都应以官方查询结果为准。

　　刘宇表示，经查询，本案所涉开发商已存在多起被执行案件，偿付能力堪忧。刘宇进一步指出，根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规定，在房屋无法交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还的请求权，依法优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。该批复体现了对消费者基本生存权益的优先保护，“对陈维方而言，这意味着其购房款在特定条件下享有优先受偿的法律保障。”

　　刘律师特别强调，这一权利的实现，仍需陈维方向受理开发商财产执行的法院提起执行异议之诉，最终能否适用该条款，仍有待司法机关依法裁判。消费者在遇到类似情况时，应积极通过法律途径主张权利，切勿被动等待。