【导语】预售商品房开发商应出示“五证”，“五证”的审批程序也十分严格，我国商品房预售管理办法明确规定：商品房预售必须具备“五证”，特别是未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。然而河南省商丘市华坤置业有限公司却视法律为儿戏，在土地利用和开发建设过程中始终未办理相关合法手续，开发的商品楼公然对外出售。更令人疑惑的是当地国土资源，规划建设等相关监管责任部门对此种未批先建、未批先售的违规行为却迟迟不予有力监管和遏制，难道开发建设可以另辟蹊径还是监管过程另有蹊跷？
近日，我刊记者在河南省商丘市实地走访调查时了解到，河南省商丘市华坤置业有限公司开发的“凯旋明都”商品房开发项目位于商丘市凯旋路与八一路交叉口，开发总面积约7.5万平方米，分为1、2号楼，其中1号楼为商务楼，2号为住宅。现在1号楼完成基础工程，2号楼目前已建设4层。
据知情人告诉记者：“该项目一直没有完善“五证”手续。7.5万平方米的工程项目，只有1号楼办理了4606平方米的土地手续，另外绝大部分没有任何手续。”记者还了解到，“凯旋明都”项目现已对外预售。在没有取得完全土地、规划、建设、预售等手续的商品房开发项目为什么能明目张胆的开工建设和出售？
国家相关法律政策明文规定商品楼从开发建设到销售要获得开发建设应有的手续。据悉，一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。
地方国土资源、土地规划等相关监管部门要严格防守土地审批漏洞，确保土地的合理利用和规划建设，保障土地权益持有方的利益，维护和贯彻落实中央土地和房地产调控政策的指示精神是其根本职责所在，然而商丘市相关监管责任部门在政策的落实、法律的把控上为何出现问题，为此记者采访了商丘市建设局和政府相关负责人。
商丘市建设局相关负责人告诉记者：“2010年，商丘市就先后对该项目下达了《责令停止违法行为通知书》，但开发商却置之不理，依然我行我素。”
据商丘市政府知情人向记者透露：“市政府2010年初就召开过专题会议，要求该项目开发商‘边建设边补办手续’。”但时隔近两年，该项目却“只建设不办手续”。
就现状而言，应该视为无证和违法建设销售，没有取得相关开发建设销售审批手续是绝不允许开工开发建设的。对地方政府和职能部门明知华坤置业有限公司手续不全就开发建设销售的质疑，知情人解释，这些情况在商丘市委、市政府主要领导都是知道的，也是政府默认、同意、支持的。在商丘，房产开发企业有着其他企业不拥有的特殊便利，可以先上车后买票，即使手续不齐备也是可以施工建设的。这也就不难理解当地政府部门对于开发商“边建设边补办手续”与土地利用规划和商品楼开发建设的法律规定“先办手续再建设”的程序倒挂问题难监管问题的存在了。
从2006年开始，先是由国家建设部、发改委、工商总局等三部委发文规范房地产交易程序，后又扩大到国家八部委联合行文并进行联合整治房地产市场，尤其对“无预售许可即售楼”作为严打的第一条，且打罚并重，提出：对违规预售收取的款额全部没收，并处1%以内的罚款。
“凯旋明都”商品房开发项目的大部分楼盘在没有办理相关开发手续的情况下依然建设销售，却能一路畅通无阻。河南省商丘市华坤置业有限公司在商品楼盘建设项目的各项手续未办理的情况下敢于“超前上马”，其勇气何来？是谁为他们的违规操作开了“绿灯”？
本刊将继续关注报道。
评论：从河南省商丘市开发商“五证”不全违规建设售楼可以看出，城市的快速发展使得土地供求关系与城市发展增容产生巨大矛盾。一面是急缺的土地资源在国家政策和法律的调控中更难得到审批，一面是城市扩容不断加大的开发力度，两者之间存在的矛盾在城市化进程中又难以得到有效调和。开发商为了借机钻地方政府迫切发展地方经济的空挡，“投其所好”，引进资金搞开发，政府图的是政绩，开发商图的是经济利润。在此情况下，开发商与地方政府往往是一拍即合。个别地方政府官员出于各种利益关系，对于某些违法开发行为经常“睁只眼、闭只眼”，甚至默许开发商直接与国土、规划、建设等部门达成“开发共识”，在出现问题时互相踢皮球，开发商的“先建设后审批”，政府部门的“我监管他不听”成了违规开发建设的托词和借口，然而背后的事实是政府和开发商却在这趟浑水中捞取“不义之财”。在国家大力规范房地产开发的大背景下，这种怪现象必须尽快得到纠正。
寄希望河南省商丘市严格规范土地管理制度，依法监管和落实建设用地审批程序，改变当前城市用地冒进与开发建设违规并存的局面，铲除土地使用中的各种积弊。土地开发建设监管部门要以“科学发展观”为指导，加大执法力度，切实履行部门职责，为城市平稳较快发展捋清思路，合理规划，依法建设。
