高管离职、年报延迟鑫苑服务还有多少难关待闯

2021-05-29 央广网李志勇点击：次

5月25日晚间，鑫苑服务对外发布公告称，2020年年报将延期发布，并将继续暂停股份买卖。

公告中，鑫苑服务并没有给出年报的具体发布日期，而是表示2020年全年业绩将于2021年5月31日或之前刊发，但可能会有进一步变动。公告指出，自4月1日起，其公司股份暂停买卖。何时能够继续交易，需等鑫苑服务经审核的2020年年报发布后，等待进一步通知。

不过，这次公告给出的关于延迟刊发年报的原因，与其在3月31日发布的公告中释义相同。两次公告均表示，公司需要更多时间确定与若干关联交易有关的事宜，并向其核数师安永会计师事务所提供有关上述事宜的更多资料。

面对年报“难产”，市场对鑫苑服务的质疑声进一步加重。“公司发生什么事，暴雷的前奏吗？”在某投资者网站上，甚至有网友发出了这样的疑问。

不过，年报“难产”并不是市场产生质疑的首要原因，自2019年上市以来，高管离职、对母公司过于依赖、母公司运营情况不佳等声音一直困扰着鑫苑服务发展。

在管面积持续增长利润预计保持增势

根据鑫苑服务2020年半年报披露的信息显示，鑫苑服务为鑫苑控股物业公司。

2019年11月，鑫苑服务在港交所上市。当时，物业上市的风潮才刚刚兴起。借着物业股“上市春风”，鑫苑服务的股票获得资本市场追捧。于招股期，其在香港公开发售、国际发售分别获得6.01倍、2.64倍认购，共募得款项超2.2亿港元。

而根据鑫苑服务发布的数据显示，2017年-2019年其营收及在管面积均保持不同程度的增长。

其中，2017-2019年，鑫苑服务营收分别为2.97亿元、3.93亿元、5.34亿元，同期增速分别为30.17%、32.56%、35.75%；在管面积分别为1368万平方米、1566万平方米、2006万平方米，同期增幅为27.23%、14.43%、28.16%。

据鑫苑服务发布未经审核的2020年度业绩显示，其录得收入和利润也为持续增长状态。其中，收入录得6.6亿元，同比增长23.62%；毛利2.64亿元，同比增长30.85%；期内录得毛利率为40%，较2019年增加2.21个百分点；实现净利润1.38亿元，相比2019年的8192.5万元，增长达到68.44%。

过度依赖母公司市值进入下滑通道

但业绩增长的背后，难掩鑫苑服务对鑫苑置业的依赖。

鑫苑服务2020年发布的业绩中报显示，2020年上半年鑫苑服务在管面积2205.7万平方米，58.2%来自于鑫苑置业；主要收入来源于物业管理服务、增值服务和交付前及咨询服务三大板块。其中，物业管理服务收入占总营收的64.8%。

而在鑫苑服务的物业管理服务业务中，来自鑫苑置业的收入贡献为1.34亿元，占该项业务总收入的比重为79.2%；在交付前及咨询服务业务中，来自鑫苑置业的收入贡献为3622.9万元，占该项业务总收入的比重为86.2%。仅按照这两项业务测算，2020年上半年鑫苑服务2.61亿的营收中，约1.7亿元来自鑫苑置业，占比约65%。

与此同时，进入下半年，鑫苑服务与鑫苑置业之间又产生金额过亿的关联交易。据披露，2020年9月17日，鑫苑服务与鑫苑地产控股订立了车位独家销售合作协议。鑫苑置业集团同意指定该公司作为合作期限内4066个指定车位的独家销售合作方。根据协议，鑫苑服务需向鑫苑置业集团分期支付2.07亿元的可退还合作诚意金，作为上述独家销售的保证金。

值得注意的是，近年来鑫苑置业的日子并不好过。自2017年鑫苑置业销售额首次突破200亿，三年过去了，2020年末其销售额约226亿。同为河南起家，建业集团销售规模已经达到1026亿，早已跻身千亿阵营。

在销售额徘徊不前的同时，鑫苑置业的债务规模不低。鑫苑置业2020年债券年度报告显示：截至年末，鑫苑置业的负债总额已达到了546.06亿元，相比2019年同期的496.02亿元，增长10.08%。

此外，利润下滑、4年更换3任总裁、“大本营”郑州多项目延迟交付等也在影响着鑫苑置业的发展。

就在鑫苑服务发布年报延期公告前，鑫苑置业也传出2020年年报延迟发布的消息。记者就相关消息向鑫苑置业有关人员核实，对方表示一切以纽交所公告为准。据纽交所官网显示：5月18日，鑫苑置业被列为“Noncompliant Issuers”，即不合规发行人，原因即是未能及时提交2020年年度财报。