工地火灾、债务高企、增长放缓 金科2020屡陷逆势危局

　　6月15日晚间，金科股份(000656.SZ)发布公告称，公司董事会于近日收到董事张强递交的关于辞任董事职务的书面通知函。

截图来自金科股份公告

　　张强是经金科股份股东融创旗下天津聚金物业管理有限公司(天津聚金)提名的董事，也是孙宏斌安排在金科董事会内的两名“代言人”之一，另一位则是金科股份独立董事姚宁。

　　二人作为融创方面在金科董事会的席位代表，在长达3年多的金科股权争夺战中，针对黄红云实控下的金科管理层所推出公司议案，频频投出反对票。

　　4月14日，金科公告，公司股东天津聚金向广东弘敏以8元/股转让金科11%股份，天津聚金即融创旗下附属公司，广东弘敏则为红星家具集团旗下公司。此次股权转让，标志着孙宏斌决意退出长达三年多的金科股权之争。

　　不过即使股权大战尘埃落定，也并不意味着黄红云从此高枕无忧。

　　金科2019年财报显示，相比2018年，金科股份的净利润率下降了0.39个百分点至9.36%。在归母净利润与营业收入的比值上，2018年末、2019年第三季度及2019年末，金科股份的这一指标分别为9.42%、9.22%及8.38%，持续下降。此外，在2019年第四季度，金科股份的归母净利润率仅有6.9%。

截图来自金科股份2019年财报

　　而从归母净利润的增长速度上看，金科股份的盈利能力确实在放缓。2017年至2019年，金科股份的归母净利润增速分别为43.67%、93.85%和46.06%，去年相比2018年，归母净利润增速大幅下降47.79个百分点。

　　在融资渠道持续收紧的2019年，不少房企都在加快杠杆去化，以保证公司财务稳健，然而金科股份的资产负债率却相比2018年微涨0.15%达到83.78%，超出了行业80%的控制红线。同期，其净负债率达120%，尽管略有下降，但依然处于行业高值。

　　高杠杆之下，金科股份并未放缓对外担保的脚步。财报显示，2019年，金科股份累计为旗下29家子公司做了对外担保，实际发生的担保额度为388.9亿元，实际担保总额达843.2亿元，较2018年的723.34亿元增长16.58%。实际担保总额占公司净资产的比例为308.13%，且被担保子公司大多债务高企。

　　有业内人士分析，高担保实际上是一种隐性负债，被担保方的资产负债率越高，表明由于外部融资产生的债务负担就越重，母公司为其提供担保的代偿风险也就越高。

　　此外，作为房企的“生命线”现金流，金科的增长趋势在放缓。2019年，金科的现金及现金等价物净增加额为：54亿，这一数字2018年为113亿，同比下降了52.19%。

截图来自金科股份2019年财报

　　截至2019年末，金科的现金及现金等价物余额为348.87亿元，一年内到期的有息负债达到402.71亿元，尚面临着较大的短期偿债压力。在疫情影响销售不确定性仍存在的情况下，面对持续高强度的土地投资，公司的资金压力较大，负债率的再度回升似乎不可避免。

　　土储方面，金科股份今年一季度招拍挂拿地溢价较高，多个项目盈利空间堪忧。2020年一季度金科新增的26宗土地中，有19宗均通过招拍挂竞得，当中有不少地块都存在溢价。

　　2月12日，金科以1.58亿元竞得徐运新河东C地块。该地块规划建筑面积仅3.69万平方米，同时规划要求有配套建设停车位、社区用房、居家养老服务用房、集中绿地等，溢价率达到48%，楼面价4277元/平方米。

　　据悉，该地块周边二手房均价约为9000元/平方米，距该地块较远的新盘有中南中山府，售价约为11500元/平方米，除掉土地及建安成本外，该地块的利润空间不算大。

　　内部管理方面，金科也频频爆出腐败问题。近年来金科发生多起内部贪腐事件，涉及营销、行政、招投标、物业等多个领域，已经被司法机关立案侦查13人。

　　2018年5月，四川内江金科房地产公司时代中心项目营销负责人、现场销售主管、置业顾问、销售文员利用职务便利，低价购买房源再高价转手，牟利近百万元。

　　2018年8月，内江市市中区人民检察院指控上述四人犯职务侵占罪，向内江市市中区人民法院提起公诉。四人结伙利用职务便利，将本单位财物非法占为己有，已构成职务侵占罪，实际占有财物82万元。

　　2020年6月，湖北省武汉市青山区人民法院官网显示，金科地产前华中区域公司副总经理犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑五年，并处没收个人财产人民币三万元。

　　贪腐发生后，企业商誉受损，负面影响其实比账面数字要大得多。贪腐之外，金科股份也曾因多起业主维权事件遭遇信任危机。

　　较为典型的是，2019年8月，金科位于四川成都市清白江区的金科博翠天宸项目被疑存在虚假宣传、精装修成本“造假”等问题，遭到400多位业主投诉维权。

　　2019年12月，有媒体爆料，有业主购买的淄博金科·集美郡房子，产权由70年“缩水”到55年。

　　涉事业主表示，2019年7月份自己查看合同发现房屋使用期限是从2004年到2074年，细算一下房子只剩55年的产权。购买房子时，销售员并没有和他说这个情况。遇到这种情况的淄博金科·集美郡业主大约有50多户。

　　值得注意的是，金科股份旗下项目还因为安全事故等原因被监管部门多次点名。

　　2019年7月1日，金科股份下属的重庆骏泽房地产开发有限公司在重庆市万州区开发博翠江岸小区一地下车库发生坍塌事故，死亡1人。

　　2019年5月24日，重庆金科汇茂房地产开发有限公司因广告宣传图违背广告真实、清楚、明确的一般准则，被重庆市北碚区市场监督管理局下达行政处罚决定书，罚款1.5万元。

　　在刚刚过去2020年端午假期，淄博市张店区金科·集美郡在建工地工棚发生一起火灾事故，造成该工棚损毁，目前正在清算相关财产损失。

　　整体来看，如今金科债务压力日益增大，相应的负债率和担保额也猛涨，还屡屡出现负面消息。逆势危局，2020年的金科走在一条充满了压迫性的路上。