中国房产质量周报第五十期：破解精装房交付的质量问题

2022-08-10      文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第50期发布。

　　2022年8月1日-8月7日，中国质量万里行共收到38条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括宝能控股、绿地集团、金科地产、迅联集团有限公司、旭辉集团、融信集团、新星宇置业有限公司、城发投资集团、海亮集团和安徽力奋教育科技有限公司。涉及的项目分别为宝能南泊湾、绿地光谷星河绘、金科中原、丽江国际花园、旭辉一江云著、融信青澜、新星宇广场南熙府、城发长江瑞城、海亮德文郡·芳华和润城。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：项目停工、延期交付、重点监管资金被挪用、精装修质量问题、整改拖延、未公示《竣工验收备案表》、烂尾风险等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注绿地光谷星河绘、旭辉一江云著、安徽铜陵润城共三个项目。其中，湖北省武汉市绿地光谷星河绘业主称，合同约定交房时间为2022年12月31日，开发商屡次停工怠工，项目存在延期交付风险。此外，业主投诉项目重点监管资金被挪用，东湖新技术开发区信访局回复称，目前企业正在加急筹集资金，后续区房管局将会同区建设局跟踪督办。河南省郑州市旭辉一江云著业主称，2022年3月开始施工进度缓慢，目前已停工。此外，预售资金未足额存入监管账户，郑州市住房保障局责令一江云著开发企业对未存入监管账户的预售资金进行追缴。安徽省铜陵市润城业主称，项目于2021年停工，工地仅零星工人在施工。开发商未明确告知延期交付时间，项目存在烂尾风险。

　　湖北武汉绿地光谷星河绘业主盼“按时保质交付”

　　近日，湖北武汉绿地光谷星河绘业主称，“2021年至今项目停工八个月之久，业主多次督促后开工，但目前项目进度平均每栋19层左右，没有明显赶工迹象，按合同月底2022年12月底交房，以目前的情况来看延期交付已无法避免，为避免该项目烂尾。希望相关部门查验项目预售资金监管账户余额情况，督促开发商充盈监管账户，按时保质交付该项目。”

　　公开资料显示，绿地光谷星河绘位于湖北省武汉市东湖高新区高新二路与高科园路交汇处东200米，由武汉新高兴谷置业有限公司开发建设，系绿地集团旗下。项目共20栋楼，A区11栋、B区9栋，共2453户，平均售价约18400元/平米，总销售金额约46.87亿元，为2021年东湖高新区销冠。

　　对于停工质疑，光谷星河绘的一位工作人员表示：“光谷星河绘项目分为A区和B区，B区目前已经恢复了正常施工，由于工人所负责的工序基本都在室内，所以室外可能看不到工人。A区确实出现了一点问题，初步判断是工程款拨付的问题，我们正在努力协调争取早日恢复正常施工。”对于接下来的复工和交付方案，该工作人员表示：“我们正在考虑分区、分楼栋向购房者交付房子，如果出现了延期交付情况，将按照合同约定处理。”

　　针对业主多次反馈的项目重点监管资金被挪用的情况，武汉市东湖新技术开发区信访局表示，经核实，项目监管资金前期是由武汉市房管局进行资金监管，于2021年12月将该项目资金监管已从市局划转至高新区专管专用。目前企业正在加急筹集资金，后续，区房管局将会同区建设局跟踪督办，加强项目现场巡查，督促企业按期保质交付。

　　河南郑州旭辉一江云著因总包单位资金断裂引发停工

　　郑州旭辉一江云著业主称，项目从今年3月开始施工进度缓慢，一个月盖一层楼，目前，施工现场也无工人，处于停工状态。

　　公开资料显示，一江云著位于郑州市惠济区滨河路与清华园路交叉口，由河南锦金贝置业有限公司负责开发建设。旭辉于2020年12月通过招拍挂方式取得，项目总建设规模215185.45平米，共13栋单体建筑，于2021年6月27日首次开盘，洋房均价约19500元/平米，高层均价约15700元/平米。

　　业主称，“直到7月，旭辉才正面承认了施工缓慢问题，并将其归因于总包公司”。旭辉集团客户关系部的一位工作人员表示，“我们一直正常付总包款，7月份款项也在走流程。但是一江云著的总包公司重庆中通建筑实业有限公司出现资金问题，旭辉也无法预料，我们当时进了一车构件正在准备施工，工人突然停工并找到了开发商处，当时总包方当着监管部门的面表示旭辉方并未拖欠施工款项。”

　　业主发现项目进度缓慢后，猜测开发商存在挪用项目资金的情况。一江云著业主认为，“部分预售资金未存入监管账户应追责开发商和银行，由于监管银行将部分购房款项付至一般账户，使资金无法受到有效监管，该行为已经违规违法”。

　　对此，郑州市住房保障局核实后于7月30日表示：“责令监管银行履行一江云著项目在其行开立的监管账户的监督管理职责，对未存入监管账户的预售资金进行追缴。”并责令开发企业和监管银行对未存入监管账户的预售资金进行追缴，否则将报请中国人民银行郑州中心支行、河南省银保监局，依照省、市相关法规对其进行问责。

　　8月3日，旭辉一江云著售楼处的一位工作人员表示，“现在项目公司正在向集团汇报因总包资金问题导致的停工事件以及更换总包的问题。”

　　安徽铜陵润城停工一年 因监管资金被挪用

　　近日，安徽省铜陵市润城业主称，“项目从2021年7、8月份开始停工，截至目前已经累计停工一年之久，此前开发商曾几次承诺复工，均未兑现。”

　　公开资料显示，润城位于安徽省铜陵市石城大道以东、翠湖四路以南，由安徽力奋教育科技有限公司（以下简称“力奋公司”）开发建设，施工单位为安徽铜山建设有限责任公司（以下简称“铜山建设”）。项目建设用地面积18195.74平方米，规划批准建设总建筑面积91203平方米。2020年1月至12月该项目相继取得了1～6号楼的《商品房预售许可证》，批准预售面积5.55万平方米、896间，其中办公5.12万平方米、864间，商业0.43万平方米、32间。

　　因力奋公司、铜山建设存在资金纠纷，项目迟迟不能复工。力奋集团一位工作人员4月27日告诉业主，正在与铜山建设解除合同，待合同解除撤场后3日内全面恢复施工。让业主们没想到的是，双方解除合同后，力奋公司又称“因资金不足无法支持全面复工”。

　　对此，铜陵市房地产市场管理处调查后称：“润城共设立商品房预售资金监管账户6个，监管总额为9655.3万元。2021年，在日常检查中发现，力奋公司存在部分商品房预售资金未进监管账户且违规使用问题。”另据2022年5月18日铜陵市城市管理行政执法局发布的行政处罚决定书显示，力奋公司存在未按照规定收存使用监管商品房预售资金的行为，合计1、3、6号楼有2065万元预售资金未进监管账户，脱离监管使用。

　　业主称，“目前，项目工程大约有一半未完工，甚至有一栋还未封顶。开发商现在直言公司资金紧张，项目资金缺口在5000万左右，没钱复工”。

　　对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，为了有效推动工程复工以及尽快交付，建议业主可以建立和开发商等多方主体谈判的平台，进而推动开发商尽快完工交房。多方主体除了业主外，一般还可能涉及五方主体：开发商、相关部门、法院、债权人（比如银行）、施工人。业主在维权过程中需要灵活、充分运用法律赋予的权利，依法依规去做，千万不要碰红线，否则得不偿失。

　　重点投诉问题：精装修质量问题

　　近期，包括湖北武汉正商金域世家、江苏南通时光漫城、四川成都首钢蓉璟台、重庆市桂语九里等项目业主反映精装修房屋交付后存在漏水、墙面空鼓开裂、壁纸返潮、价格与整体装修工艺不相符等多个问题，开发商及物业或拖延整改，或整改不到位，影响业主入住。

　　对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，在签订合同时，购房者应提高自我保护意识，以装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同方式对装修质量、装修标准进行确认；收房时，购房者应请专门的验房公司进行验房，由验房公司出具书面检测报告。一般而言，精装修房屋的检测包括三类，一类是房屋质量，一类是装修质量，一类是空气质量，比如甲醛是否超标。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；如果房屋的质量问题未达到严重影响正常居住的程度，可以要求开发商维修、修复。

　　若开发商交付的精装修房屋存在质量问题，王律师认为，购房者可以视情况拒绝开发商的“强制收房”，说明拒绝收房的理由，要求开发商提供房屋合格的手续或修复房屋质量问题后才能收房。若确有证据表明装修质量不符合约定构成违约，购房者可以根据合同约定，要求开发商承担相应违约责任。

　　王律师建议，对所出现的一系列质量问题一定要及时地向建委部门进行投诉，必要的时候，甚至可以采用违法查处的方式，要求建委部门对于这些质量问题进行调查处理。如果以上几种方法都不能解决精装修房存在的问题，还可以通过诉讼的方式维护自己的合法权益。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括苏州市狮子山澜庭、南京市颐和源璟、济南市雪山万科城、青岛市大云谷金茂府和北京市学府壹号院。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。