中国房产质量周报第四十八期：“学区房”未兑现 购房合同成关键

2022-07-26      文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第48期发布。

　　2022年7月18日-7月24日，中国质量万里行共收到54条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括中骏地产、花样年集团、江山房地产开发有限公司、当代置业、保定市祥达房地产开发有限公司、康桥集团、恒丰地产、中海地产、华元房地产集团和正荣地产。涉及的项目分别为中骏雍景台、花样年·花郡、缤纷四季园、当代上品湾、悦溪城、康桥那云溪、尖岗山壹号花园、中海万锦熙岸、溪上俪庭和西津月雅苑。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：房屋质量问题、收取公摊部分精装费、项目停工、延期交付、违规销售、预售资金未进入监管账户、烂尾风险等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注缤纷四季园、悦溪城、康桥那云溪三个项目。其中，河南郑州市缤纷四季园业主称，项目未取得《商品房预售许可证》违规销售，陆续收取业主购房资金近亿元，开发商将资金挪作他用，目前施工停滞。河北保定悦溪城业主称，合同约定的交房时间为2020年12月31日，至今仍未交付，逾期交房已经1年半。河南郑州新郑市康桥那云溪业主称，二期已经停工1年，开发商最近一次承诺2022年6月30日复工，因资金链断裂，复工未兑现。

　　郑州缤纷四季园再停工 业主欲筹款自救

　　郑州缤纷四季园业主称，“开发商于2016年取得土地证，但项目从2014 年就开始对外公开销售，至今未取得商品房预售许可证，预售资金未进入监管账户，被开发商挪作他用。2018年因资金链断裂造成项目烂尾，目前处于停工状态。”

　　公开资料显示，缤纷四季园(原名“江山爱丁堡”)由河南爱丁堡置业有限公司旗下江山房地产开发有限公司开发建设，位于河南省郑州市高新区瑞达路与合欢街交汇处西300米路北，为高新区旧城改造项目。项目总占地面积为10047.35 平方米，建筑总面积47873.88平方米。

　　2021年8月26日，高新区管委会通过人民网领导留言板表示，管委会已成立缤纷四季园问题楼盘专班，全力推进项目复工复建。后经多方努力，项目于2021年8月23日开始复工，9月10日正式启动。

　　“因工程款不足，施工几个月后再次停工。开发商表示无法投入后续资金。”一位业主表示。“业主曾考虑2022年6月发布《缤纷四季园自筹续建倡议书》以求自救，经统计大概最多筹600万元，资金缺口约8000万元，仍不够自救。”

　　除了业主自筹资金之外，是否还有其他盘活烂尾楼的办法?对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，参考以往类似案件中，烂尾项目成功盘活或者退房成功的案子主要有以下情况：第一，通过法律手段，最终和开发商达成退房协议，开发商退款赔偿。第二，在综合法律手段的基础上，相关部门进行协调，开发商自己融资成功或者将转移的资金拿回来，或者引入新的投资人和资金流，项目盘活后完工交房。第三，在综合法律手段的基础上，地方政府投资平台出资，完成后续施工。第四，以上法律手段未果，最后通过对开发商走破产流程，退房或引入新的投资方或新的开发商接盘。

　　保定悦溪城延期一年半 开发商称年底交付

　　近日，河北保定悦溪城一位业主表示，合同约定交付日期为2020年12月31日，开发商称顺延至2021年12月31日交付，此后，又延至2022年6月30日交付，承诺均未兑现，目前，开发商称将于2022年底完成交付。

　　公开资料显示，悦溪城位于河北省保定市徐水区职中路与双丰大街交叉口西北角，由保定市祥达房地产开发有限公司开发建设，合同约定交付日期为2020年12月31日。

　　业主透露，项目预售监管资金被违规挪用，开发商一直未有效筹措资金，至今未全面复工。“7月11日，住建局组织开发商和业主代表约谈，开发商提供了项目主楼地上部分未完成项目汇总报及项目施工进度计划表，并称等到10月15日可以大面积复工。”一位业主表示。

　　2022年7月19日，悦溪城售楼处的一位工作人员表示，具体施工人数并不清楚，之前去过，当时地面正在做防水，两栋楼外墙砖刚做完，其他楼栋外墙装饰已完成。关于延期交房赔付方面，将按照合同执行。

　　河南新郑康桥那云溪业主发布《强制停贷告知书》 律师建议合法合规

　　康桥那云溪业主表示：“一期、二期从2021年7月至今已经停工1年，开发商几次复工承诺均落空。监管部门曾表示目前资金缺口在10亿元左右，房租、房贷双重压力下，无奈之下，业主们发布了《康桥那云溪全体业主決定于2022年8月强制停贷告知书》。”

　　公开资料显示，康桥那云溪由郑州康文置业有限公司开发建设，隶属于康桥集团旗下，位于郑州市新郑市阳光大道龙湖一中西侧约110米，项目总建筑面积约73.39万平方米，共46栋楼(含幼儿园)。

　　在《停贷告知书》中，业主认为在广大业主不知情的情况下将贷款资金付至康文置业一般账户，导致了康文置业轻易地挪用资金，进而导致工地长期停工、延期烂尾等严重后果。因此，经全体业主一致决定：康桥那云溪应于2022 年8 月1日前全面复工，并给出业主详细的工程进度计划表以及明确的交付时间，若在此之前末全面复工或中途停工，全体业主将强制停止归还各违规发放银行贷款的月供直至交房之日。

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，房屋烂尾属于开发商违约，不直接影响购房者向银行履行还款义务。“业主单方面贸然宣布并实际停止还贷行为，业主往往就成了违约方，其征信也会一并受到影响，还可能被起诉到法院，甚至被法院强制执行”。王律师建议，如果业主想要实现停贷，还是要在合法合规的情况下进行，尽量降低可能造成的法律风险。

　　重点投诉问题：学区房未兑现

　　近日，包括河南郑州裕华城、江西南昌绿梦洪州书院、福建宁德京达盛世华庭、山西大同碧水云天御花园、河北石家庄汀香郡等项目的购房者称，开发商以“学区房”作为宣传重点，涉嫌违法宣传，部分楼盘在交付后未兑现承诺。

　　“房住不炒”下，让房子回归居住属性，逐渐摆脱金融属性。但“学区房”常被赋予金融和前程的双重属性，买学区房就是投资教育和孩子的未来。因此，部分开发商将享有优质的教育资源作为宣传重点，实际交楼后购房者才发现教育资源得不到真正落实。

　　实际上，针对学区房，国家早已出台了一系列的规定政策。《房地产广告发布规定》第十八条明确规定，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣说，“学区房”是一块金字招牌，一些开发商打着学区房的噱头卖房。然而，交房的时候，却并未能兑现。一旦遇到这一情况，开发商是否违约关键要看合同上是否有约定为学区房，如果合同上没有约定的话，是很难追究开发商的违约责任的。“对购房者而言，可以针对这种行为向监管部门进行反馈，要求相关部门对这种违法宣传进行调查处理。另外，为更好维护自身权利，业主还可以通过信息公开调查进一步了解开发商实际建设和规划设计方案是否相符、背后的手续之间是否存在矛盾或不一致的地方等。”

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括武汉市纽宾凯汉CITY、济南市龙湖天奕、青岛市大云谷·崂山金茂府、西安市碧桂园云顶和苏州市狮子山澜庭。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。