中国房产质量周报第四十七期：强制停贷？律师建议应争取合法手段

2022-07-19   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第47期发布。

　　2022年7月11日-7月17日，中国质量万里行共收到62条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括金鹏地产、江苏地华房地产开发有限公司、曲江新鸥鹏集团、华元房产、绿地控股、中南控股、正荣地产、恒大集团、安徽名流投资集团、中梁控股和合生集团。涉及的项目分别为金鹏麓山院、星雨华府、潍坊商谷·九境府、杭辰星万里、绿地中南漫悦湾、光谷正荣府、恒大翡翠华庭铂郡、名流栖凤名城、中梁云麓传奇和合生me悦。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：房屋质量问题、项目停工、延期交付、实际交付与宣传不符、预售资金未进入监管账户、烂尾风险等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注潍坊商谷·九境府、光谷正荣府、名流栖凤名城共三个项目。其中，山东省潍坊市商谷·九境府业主称，售楼时承诺首层大厅、电梯间墙面贴砖，实际交付为水泥墙面，与宣传不符。此外，交付时房屋存在墙面空鼓，窗户安装缝隙过大，地面裂纹等质量问题。湖北省武汉市光谷正荣府业主称，合同约定2022年12月交房，实际从春节至今，施工进度缓慢，按现有进度或无法按时交房。安徽省铜陵市名流栖凤名城业主称，合同约定2021年年底交房，至今迟迟不交房，开发商未明确交付时间。此外，因工程款纠纷原建设单位停工退场，开发商与新施工单位之间存在经济纠纷，施工单位一直未进场施工。目前，栖凤名城仍未复工建设。

　　潍坊商谷·九境府：开发商已推进整改交付质量

　　近日，山东省潍坊市商谷·九境府的一位业主称，项目于6月30日交付，然而，前来收房的业主却发现，实际交付多处与宣传不符。“售楼时销售人员承诺电梯间和样板间入户大厅一样，电梯间墙面贴砖，现在变为水泥墙面，楼梯也是水泥台面，与宣传的高品质楼盘不符，甚至都不如回迁房。”一位业主表示。

　　另一位业主则表示，“开发商为了赶工期完成交付，对于房屋质量把控不严格，收房时发现多处质量问题。包括墙面空鼓，窗户安装缝隙过大，地面养护不到位出现裂纹等。”

　　公开资料显示，潍坊商谷位于山东省潍坊市坊子区北海路南段，由曲江新鸥鹏文化教育控股集团负责开发建设，系曲江新鸥鹏集团旗下项目。项目占地面积为45万平方米，建筑面积约80万平方米，楼栋总数为28栋楼，包括19栋洋房和9栋联排别墅。此外，地块内还规划了购物中心、商街、写字楼等商业业态，开发商称将建设一座“80万方全能生活大城，为潍坊树立新一代生活标杆”。

　　针对业主反映的“电梯间未贴砖，与宣传不符”这一问题，潍坊商谷·九境府售楼处工作人员于7月13日表示，电梯间、楼梯的问题向集团总部反映后，目前的处理方案是做品质提升，墙面贴砖、楼梯踏步贴砖，每一楼栋会有相应的完工交付日期。

　　关于业主反映的“墙面空鼓、地面开裂”等施工质量问题，坊子区住建局于7月7日通过人民网领导留言板表示，受疫情及天气因素影响，施工时间缩短。目前开发商全力组织各分项工程施工，每个分项在合理调度、穿插施工中有序进行，同时严控质量关，发现问题及时做出整改，相应审查整改均记录在案，保证工程质量合格过关。在业主收房或入住期间，如发现主体内功能板块(如门窗、栏杆等)有问题的，将严格根据相关条款进行及时的维修处理。

　　武汉光谷正荣府：施工进度和资金监管受关注

　　武汉光谷正荣府业主表示，“从去年年底到现在，项目施工进度十分缓慢。原定2022年12月份交房，按现有进度来看，或无法按时交房。”

　　公开资料显示，光谷正荣府位于湖北省武汉市东湖高新区光谷四路与流芳园横路交汇处，由武汉正楚置业发展有限公司开发建设，系正荣地产旗下项目。

　　业主表示，项目施工进度缓慢与监管资金划拨困难有关。“据业主从施工单位处了解，监管账户划拨施工款流程非常慢，严重影响项目工期，施工方有点消极怠工甚至想停工。”

　　另有业主表示，“光谷正荣府监管资金在多方协商努力下准备转至东湖高新区监管，以用于保交房，目前获知光大银行不同意将监管资金转入东湖新技术开发区监管，想用于先还‘开发贷’，从而减少银行的风险。”

　　对此，武汉东湖新技术开发区自然资源和规划局房产管理科于7月14日表示，根据开发商与业主签署的《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间为2022年12月31日，项目目前正在建设中。“关于该项目施工无进展的问题，我局高度重视，立即开展调查，经我局工作人员近期赶赴现场核实，该项目共12栋，高层6栋，叠拼6栋，全部已封顶，外立面装修已完成92%，小区内路面平整完成75%，绿化完成25%。高层室内精装修已开始进场施工中，目前施工进度正常。关于该项目资金监管划转的问题，区局已向银行提交开户申请，目前光大银行还在审批材料中。”

　　对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，项目资金监管银行无权私自将项目资金挪至它用。首先，预售资金虽然放在监管银行里，但是所有权并非监管银行，其仅仅只是监管而已，不是所有权人，无权私自挪用，无权私自处分，严重违反了《民法典》等相关规定。其次，在相关规定所赋予监管银行的权限中，也未授予监管银行这一权力，私自挪用显然属于无权操作。

　　安徽铜陵名流栖凤名城：停工一年多 住建局再次督促复工

　　安徽铜陵名流栖凤名城一位业主表示，购房时合同约定2021年12月31日交房，实际上项目已经停工一年多。开发商曾承诺2022年5月20日全面复工，未兑现承诺，后又称6月30日复工，再度失约。

　　公开资料显示，名流栖凤名城位于安徽省铜陵市狮子山区青山大道以西、铜井路以北，由铜陵市名流房地产开发有限责任公司开发建设，系安徽名流投资集团旗下。项目建筑面积约17万平方米，规划建设53栋6层洋房、5栋11层小高层以及10栋18层小高层。处于停工状态的17#、18#、19#、20#、21#、25#、26#、27#共8栋楼于2019年8月18日开盘。

　　2022年6月6日举办的延期交付业主诉求协调会上，开发商称力争2022年6月底前复工建设，2022年9月底交房。

　　“实际上，栖凤名城未按照承诺复工建设。”一位业主表示。

　　针对项目停工的问题，铜陵市住房和城乡建设局通过人民网领导留言板表示，名流栖凤名城地块一(二期)17-21#、25-27#8栋原属铜陵建鑫建筑安装有限责任公司(以下简称“建鑫公司”)承包，施工至主体封顶、墙体粉刷、窗框施工完成，进入装饰工程扫尾施工阶段后，因工程款纠纷，建鑫公司停工退场。2021年8月，施工单位变更为池州市振华建筑安装工程有限公司，但因开发商与施工单位之间经济纠纷等原因，振华公司一直未进场施工。

　　对此，铜陵市住房和城乡建设局表示会再次督促开发商和建设公司尽快复工，并将确切的复工时间和计划交房时间告知全体业主。

　　重点投诉问题：“强制停贷”需法律支持

　　近日，包括江西景德镇恒大珑庭、湖北武汉绿地光谷星河绘、湖南长沙新力铂园、北京禹洲朗庭湾、河南郑州名门天境等项目业主因收房无期发布“强制停贷告知书”，引发市场关注。

　　业主停贷的原因主要包括以下两个方面：一是项目大面积、长时间停工，部分项目虽然复工，但是属于“表演式”复工，并没有真正进入到完全施工的阶段。二是预售资金未进入监管账户，贷款银行在房屋主体结构未封顶之前即发放按揭贷款，资金监管不到位，导致购房款不能进入到施工和工程阶段。

　　业主通过《强制停贷告知书》表达限期复工的诉求，然而，强制停贷是否受法律支持呢?

　　对此，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，首先，对于不少烂尾楼而言，银行违规放贷是其中一个很重要的间接原因。“然而，司法实践中，很少有法院会直接判在这种情况可以直接实现停贷。即使有，也是很少一部分。”

　　其次，如果未经法院判决停贷或者没有达成停贷协议，贸然停贷购房人往往就成了违约方，征信就会受到影响，还可能被诉到法院，甚至还可能被法院强制执行。除非按揭合同中增加一个关于银行违规放贷的违约责任。

　　最后，根据以往类似案件的经验，购房人要实现停贷的目的一般有两类法律手段：第一类是民事诉讼，如果符合特定的条件，可以直接到法院起诉。但是这种情况不多，更多是后面的这一类。第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判，甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括武汉市万科光澜道、杭州市江明月朗园、广州市越秀·和樾府、佛山市新希望悦珑湾和上海市融创未来金融城。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。