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房企落子“租赁”棋局 万科提“10万间”小目标

2017-09-08 10:44:12    21世纪经济报道        点击:

  “租赁时代”来临,上市公司开始“跑马圈地”。

  “我们目前签约的房间数还在持续增加,未来也不排除自己去拿租赁用地。”9月7日下午,世联行董秘办一位工作人员表示。

  另据21世纪经济报道记者了解,从2016年开始组建长租公寓“冠寓”团队的龙湖地产(00960.HK),目前已储备15-16个项目,预计今年开业可达10家以上。

  7月底,随着住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、南京、杭州、厦门等12城市成为首批住房租赁试点,广州更是提出了“租购同权”的概念。

  政策风口上,资本和房企看到了其中的机会:以万科(000002.SZ)、龙湖、旭辉(00884.HK)等为代表的地产开发商和以世联行(002285.SZ)为代表的地产服务商,不约而同成为这盘棋局的参与者。

  “租售并举,租售同权越来越成为城市房地产的新规则,具备长租服务能力,相当于获得未来中心城市发展的门票。”世联行在2017年半年报中意味深长地写下这样一句话。

  10万间“小目标”

  从已发布的中报中,可以管窥上市公司的“租赁”布局。

  万科无疑是长租公寓的先行者之一。21世纪经济报道记者查阅万科中报发现,其长租公寓——泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市,累计获取房间数超过7万间,累计开业超过2万间,开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

  中报显示,报告期内,万科新设立了包括上海泊寓实业有限公司、青岛泊寓公寓管理有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司等5家子公司,还提出“2017年预计获取房间数量超过10万间”的目标。

  另一家地产巨头龙湖的长租公寓品牌“冠寓”,截至今年8月底已进驻8个城市,预计2017年底开业房间1.5万以上。

  龙湖的优势在于联动现有地产、天街、物业、一展空间(联合办公)等内部资源,打造 “商住办”联合体。

  而同样在2016年底进入长租市场的旭辉,旗下长租公寓品牌“领寓”对准的则是高校人群。2016年12月21日,旭辉与华东师范大学合作,共同建设留学生公寓和教师公寓。

  此外,初创人群以及中小微企业也是其聚焦对象。今年4月27日,旭辉领寓和联合办公品牌Workingdom开展战略合作,探索“办公+生活环境”的模式。

  老牌地产商碧桂园(02007.HK)也开始发力。今年4月,碧桂园成立了长租事业部,拓展相关租赁业务。不过由于成立时间不长,其长租数据在中报中还尚未有所体现。

  而除了上述传统地产商外,深耕地产服务的世联行,其“租赁”布局更让市场关注。

  世联行早在2015年末就以轻资产模式切入长租公寓,其今年中报显示,截至6月,世联行旗下红璞公寓落地27个城市、全国签约间数4万多间,在本次推进12个租赁试点城市中,红璞公寓已进驻10个。半年报数据显示,红璞公寓构建后一个月出租率达91.2%,第二个月出租率增长至94.5%。

  值得一提的是,世联行还稳拿广州、杭州、武汉集中式公寓市占率第一。

  “除了以租金作为收入,未来也会在长租公寓加入购物、健身等社区配套服务,并且考虑和公司现有金融业务相嫁接,这些都将会形成附加收入来源。” 9月7日下午,世联行董秘办人士表示。

  “轻重”模式盈利待考

  21世纪经济报道记者梳理公司财报发现,目前长租公寓主要有两种商业模式:一种是与项目持有方或经营方签订长期租赁合同,负责改造装修及运营管理的“轻资产”模式,一种将自有用地装修改造,然后出租运营的“重资产”模式,而不少房企正尝试将两种模式结合。

  除了“轻与重”不同模式,上述参与主体的盈利前景也受到关注。

  21世纪经济报道记者了解到,长租公寓主要通过租金差实现盈利,后期也有服务费、水电价差、加盟费,包括金融衍生收入及生活社区服务等。

  但从上市公司现有数据来看,其盈利之路还不明朗。

  如世联行在半年报中透露,因“拓展成本和公寓前期运营成本增加”,资产服务业务营收3.34亿元,营业成本3.68亿元,导致毛利为亏损3336.64万元,同比下降211.91%,不过其强调,“现阶段公寓业务暂时亏损在可控范围内”。

  而龙湖的中报数据则显示,今年1-6月已开业投资性物业不含税租金收入11.4亿元,其中,天街、星悦荟、家悦荟、冠寓租金收入占比分别为87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。据此推算,冠寓不含税租金收入仅为342万元。

  第一太平戴维斯中国市场研究部数据显示,目前北京、上海的中高端服务式公寓平均租金为215.5元/平方米/月、235元/平方米/月,毛租金回报率分别约为1.5%-2.5%、4%-5%。

  “相比传统地产商拿地-建房-销售的模式,做长租公寓,拿房-建房-自持出租-运营的模式,对其资金筹措能力和持续经营能力都是极大的挑战,而国企开发商优势显而易见,其通过参与政府的整体开发,通过商业零售,办公,酒店等转型城市配套服务商,可以获得持续稳定的现金流。”第一太平戴维斯上海住宅租赁部董事吴珺也告诉21世纪经济报道记者。

  某上市房地产公司投资总监也指出,“不少国企因为与政府合作,在发展长租公寓领域有着天然优势,或成主力军。”他同时提到,输出管理能力将是未来竞争的核心。

  克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣则认为,“相比地产开发商有多元的融资形式,地产服务商在运营方面更有优势,毕竟很多长租公寓要求的不光是硬件设施,还要有相应的社区配套和社群氛围。”

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