房价之谜系列报道之1
宏观经济还没站稳脚跟，怎么一夜之间，房地产就回暖了呢？
“‘小阳春’的三大标志性欺诈行为———假按揭、雇托、散布虚假信息。”最近一个月，打赌赢了徐滇庆(徐滇庆博客,徐滇庆新闻,徐滇庆说吧)的房地产独立评论家牛刀对深圳一些开发商“假按揭”行为连续抨击。
一季度4.58万亿新增信贷令各界吃惊：市场怎么会突然之间多了这么多钱？德意志银行大中华区首席经济学家马骏表示，要防止近几个月贷款中部分资金进入高风险领域。
据其对一些企业的调研，这些贷款并没有都进入国家鼓励的投资方向，一部分进入了股市，一部分通过假按揭成了开发商的资金。开发商利用假按揭获得资金的情况死灰复燃。
假按揭！开发商不能说的秘密
“开发商为什么要以假按揭制造小阳春？”在牛刀的博客中，将近期楼市回暖贴上了“假按揭”的标签。
“古某某，预售房地产抵押登记，某某楼盘，共27套，2008.05.19办理之中，45-200831095”。
“肖某某，预售房地产抵押登记，某某楼盘，共27套，2008.05.19办理之中，45-200831093”。
牛刀通过查询深圳国土部门官方网站发现，不少热销楼盘的背后，都存在以一个人名字进行多次预售房地产抵押登记的现象，10套、14套、甚至27套。
“深圳几乎每一个楼盘都有这个现象！”牛刀称，在上海、北京、成都等地也有这种被刻意营造出来的假象。
虽然随后深圳国土部门人士对此进行解释：国土局产权登记部门受理产权登记，一般都是一批批收的客户资料，比如一批送过来10份，国土部门会将这10份都写在其中每个产权人名下，结果网上的“审批事项名称”就会呈现“预售房地产抵押登记××共10套”的状态。
但牛刀对此并不认可，如果可以打开合同文号，或许才能说服牛刀。
“假按揭应该是有的，但不严重。去年市场相对比较差，假按揭的违规行为比较多。现在市场回暖，开发商做假按揭来套现的情况比较少。”满堂红地产研究部总监龙斌表示。
深圳近400套房因假按揭被锁定
不管怎么说，在公开信息中，假按揭已经是一个不容忽视的问题。
被官方证实的最近一起假按揭事件是北京查获4.6亿元开发商骗贷案。这起骗贷案发生的时间就在楼市步入“回暖”的重要时刻。
据《财经》报道，去年11月，一位想要办理住房按揭贷款的客户突然发现有人盗用自己的信息在北京某银行办理了假按揭，遂向北京银监局举报。北京银监局接到举报并核查属实后，立即责成该行纠正并开展自查。该行自查上报称，问题贷款2600万元，其中2100多万元已经追回，其他400多万元也可以追回。
据介绍，此前出现的假按揭，主要发生在去年4月到11月间，有100多个个人账户。其中部分是利用被盗用的真实个人信息，另外一部分则纯粹是利用假身份证完成的。
去年轰动业界的深圳“断供第一案”，或许我们应该改称它为“假按揭第一案”。据被告辩称，“在接到银行催款电话之前，银行何时发放贷款，贷款金额多少，他们毫不知情。”开发商在2003年楼盘开盘发售时极力游说他们买房，不仅欺骗他们在空白购房合同和按揭合同上签字，还骗取了他们的个人身份资料用于申请银行房屋贷款。
日前，深圳罗湖一楼盘近400套单位突然被市国土局锁定，无法销售。也是因为开发商10年前另一楼盘存在“假按揭”等诸多问题。
露出水面的始终只有冰山一角，最高人民法院副院长奚晓明日前坦言，当前案件出现了一些新的特点，如虚假按揭贷款案件明显增多等。
有多少信贷资金流入开发商口袋
通过假按揭，部分开发商获得了救急的资金。
“假按揭是中国式次级贷款”，牛刀表示，这也造就了楼市小阳春的假象。
央行数据显示，一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过往年全年新增贷款金额，为历年所罕见。其中部分资金就流向了“假按揭”。
德意志银行大中华区首席经济学家兼首席投资策略师马骏对一些企业进行调查显示，这些贷款并没有都进入国家鼓励的投资方向，一部分进入了股市，一部分通过假按揭成了开发商的资金，还有一部分企业用来转贷给了别的企业赚取利差，这些都是值得关注的风险，可能会造成银行不良贷款的上升。
“ 有一些假按揭现象出现，造成了楼市虚假的繁荣。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(曹建海博客,曹建海新闻,曹建海说吧)认为，表面上看，近期中央和地方政府为拯救房地产市场，在税收、信贷、入户等方面给予了政策优惠，房地产的成交量开始出现了一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。但事实上，这并不意味着楼市开始真正回暖，而是很多房地产商的自我炒作。
而在信贷放松的大背景下，房地产商获得的信贷支持也明显增加。国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业资金来源1万亿元，同比增长9.2%，自筹资金、国内贷款、定金（预收款）同比分别增长13.14%、8.01%、1.59%.贷款增加已经救了不少开发商一命。具体而言，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款2545亿元，占比接近30%.
方正证券房地产分析师周伟认为，开发商资金主要还是依赖于自筹资金，但需要注意的是，由于销售转暖，定金同比已经出现正增长，且国内贷款与定金的同比增速都走出了拐点，这一点非常重要，说明整个行业的资金面正逐渐往好的方向发展，政策效应逐渐开始显现。
可以说，本轮楼市有所好转正是半年前信贷放松种下的因。SOHO中国主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)总结，中国政府紧急放款，在 2008年底之前，又让开发商借政府的土地出让金迟交。所以在政府和银行的帮助下，中国的房地产企业度过了2008年底这个生死劫。
关键词
假按揭
假按揭是指开发商为资金套现，将手中的存量住房以虚构的买房人（内部职工或开发商亲属或素不相识的人）的名字购买，从银行套取购房贷款。开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，银行即根据合同向开发商放款，开发商提前收回投资，然后再想办法将房子上市出售。
数据
1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%.
其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；
利用外资150亿元，增长41.9%；
企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；
其他资金3585亿元，增长5.0%.
在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；
个人按揭贷款984亿元，增长13.2%.