中国房产质量周报第四十二期：迟迟不能办“房本” 须先查明原因

2022-06-15   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第42期发布。

　　2022年6月6日-6月12日，中国质量万里行共收到76条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括濮阳上合置业、置信集团、皓顺地产、金科地产、地王实业集团、珠海保税区兆通商贸有限公司、中旅地产、河北旭远房地产开发有限公司、保利发展、首开集团、金地集团、绿地集团。涉及的项目分别为璞禵公馆、置信剑桥城、皓顺茂、愉景公馆、陶然府、斯越云谷、中旅·亦府、高远森霖城二期、和悦华锦和绿地香湖湾。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：项目停工、延期交付、房屋质量问题、未取得竣工备案即交付、开发商要求先交物业费再验房等。

　　本期投诉项目中，中国质量万里行重点关注中旅·亦府、皓顺茂、和悦华锦共三个项目。其中，北京市中旅·亦府业主称，建筑外墙正在施工中，可见多处凹凸不平，不仅影响美观，且存在外墙开裂、脱落的安全隐患。河北省邢台市皓顺茂业主称，合同约定2021年12月30日交房，后延期至2022年12月30日，如今工程进展缓慢。北京市和悦华锦业主称，车位管理费180元每月，租金700元每月，高于周边小区管理费标准，此外，由于一二期之间的道路归属存在争议，导致业主至今无法缴纳契税，无法办理房产证。

　　北京中旅·亦府：外立面凹凸不平 视觉观感不佳

　　近日，中旅·亦府多位业主称，在探访工地时发现建筑外墙多处凹凸不平及褶皱，不仅影响美观，而且存在外墙开裂、脱落的安全隐患。

　　公开资料显示，中旅·亦府位于北京市亦庄经济技术开发区兴亦路人大附对面，由长溢(北京)置业有限公司开发建设，系中旅地产旗下。项目占地面积35704平米，建筑面积为136631平米，绿化率30%，楼栋共13栋，总户数772户。于2020年11月11日开盘，约定交房时间为2022年12月。

　　值得注意的是，外墙凹凸不平不仅是视觉观感问题，由于导致外墙空鼓的原因主要是施工工艺问题，包括墙体基层未找平、保温层粘结强度不足等。如果不及时处理，凹凸不平的问题将会越来越严重，甚至存在外墙脱落，渗水漏水的隐患。

　　对此，经济技术开发区建设局于2022年6月7日通过人民网领导留言板表示：目前，中旅亦府项目外立面正在施工，进度最快的是13号住宅楼，其中东立面装饰层已全部完工。参建单位已于2022年5月28日对完工的13号楼东立面进行了实测实量，实量数据中最大偏差为+3mm，而规范规定墙面涂饰允许偏差表面平整度为3mm，中旅亦府立面平整度达到规范上限要求。此后，开发建设局于2022年5月30日到施工现场进行核查，核查过程中发现13号楼南立面底漆有局部观感不平整等现象，开发建设局要求相关责任单位立即排查整改。6月1日下午，开发建设局再次约谈建设、施工、监理三方单位，要求各参建单位加快推进现场外立面问题的排查整改进度，严格控制施工质量，交付合格工程。

　　针对外立面整改进度，2022年6月10日，中旅·亦府售楼处电话接通后，工作人员称“稍后有专人回复”，截至发稿，中旅·亦府未对此回复。

　　河北邢台皓顺茂：施工进展缓慢 或将再次延期交付

　　近日，河北邢台皓顺茂的一位业主称，项目本应于2021年12月底交房，目前，洋房交付已延期至2022年8月31日，高层延期至2022年12月31日。然而，施工现场仅有几名工作人员，工程进展缓慢，整体交付时间或将再次延期。

　　公开资料显示，皓顺茂位于河北省邢台市襄都区信都路，由邢台润新房地产开发有限公司开发建设，系皓顺地产旗下项目。项目共计13栋楼，包含高层和洋房两种建筑类型，约1300户。

　　对此，邢台润新房地产开发有限公司的一位工作人员6月10日称，目前皓顺茂施工进度正常，工地现场有不少施工人员，正在进行外墙施工、安装窗户等。同日，邢台高开区住建局一位工作人员表示，近日住建局已经接到不少关于皓顺茂停工以及延期交付的投诉，住建局将于下周去实地考察。

　　另据业主称，开发商要求业主签署《商品房买卖合同》补充协议涉嫌霸王条款，其中第四条内容为：“由于建设工程竣工验收备案证明文件等相关文件办理的不可控性，基于出卖人保证办理上述相关证明文件，在合同约定的该商品房交付时间间，如同时满足附加协议中的三个条件，买受人同意放弃追究出卖人逾期交房的赔偿责任，并有权权责在达到条件是直接接收房屋。”

　　针对这份补充协议，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示：“竣工验收备案文件是常规的必备交房文件，也是衡量房子达到交房条件的核心文件。这种约定无疑排除了开发商在交房时的主要交房条件，并免除了开发商逾期交付赔偿责任，该条款涉嫌霸王条款。”

　　北京和悦华锦：车位管理费和租金远高于周边小区

　　近日，北京和悦华锦的一位业主称：“项目于2021年9月交房，至今已经9个月，地下车库出入口、顶棚仍未修好，雨季马上来临，必然面临雨水倒灌问题。在后续完善工作未完成的情况下，物业强行收取远高于周边小区的车位管理费和车位租金。目前，车位管理费180元每月，租金700元每月。”

　　公开资料显示，和悦华锦位于北京亦庄经济技术开发区博兴八路与兴海一街交叉口西南侧，由北京博睿宏业房地产开发有限公司负责开发建设，系保利发展、首开集团、金地集团联合开发。项目占地面积92065平方米，建筑面积165717平方米，共18栋建筑，1823户，于2018年9月首次开盘。

　　针对业主称停车费过高这一问题，北京经济技术开发区于6月6日通过人民网领导留言板指出，根据《北京市机动车停车条例》第二十八条本市对其他停车设施实行市场调节价，可以根据地理位置、服务条件、供求关系等因素自主定价。市价格行政主管部门依法加强对停车收费价格的监督。

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示，面对高昂的车位租金，业主可以通过政府信息公开或其它取证的方式做两方面的核实：第一是车位的归属，开发商是否有权出租获益;第二，对周边同地段同档次小区车位的租赁价格进行取证。如果开发商根本无权对外出租，车位属于业主共有的，或者收益权归业主，那么开发商和物业公司根本无权定价，相关的收益也归业主所有。业主可以视情况通过诉讼、谈判、违法查处等方式维护自己的权利。“如果开发商有权对外出租，小区车位租金又确实显著过高，可以根据上述提到的规定向当地的价格监督机构进行投诉或提起违法查处申请，相关价格监督部门也有职责依法处理。”

　　重点投诉问题：房产证迟迟未办理

　　近日，包括亿升观天下、吉源美郡国际城、碧水蓝天、蓝光长岛、鑫苑国际新城等项目业主称，房屋交付后，房产证却迟迟无法办理。

　　一般而言，新建商品房应按照购房合同的约定期限内拿证。如果购房合同没有约定，则参照《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

　　另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，由于开发商的原因造成购房者未在合同约定的期限内取得房产证;期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证;已竣工商品房的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应当承担违约责任。

　　对于迟迟未能办理房产证这一问题，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣认为，如果开发商未按合同约定及时办理房产证，作为业主首先要追根溯源，可以通过信息公开等方式核实不能办证的真实原因，包括开发商违规建设未通过规划验收，这是不能办理房产证的主要原因，此外，可能的原因还包括未申请竣工面积实测报告，开发商拖欠出让金、税费等。查清原因后，业主可以根据实际情况针对性地采取一些合法合规的手段去推动，必要时甚至需要视情况提起相关的违法查处和诉讼。

　　明星项目

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括沈阳市碧桂园·大城印象、东莞市海逸豪庭、上海市融创·未来金融城、南宁市保利领秀前城、长沙市万科·臻湾汇。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。