中国房产质量周报第三十五期：收房即降价 业主可要求退房或赔偿吗?

2022-04-25   中国质量万里行   文/本刊记者 雷玄   点击：次

　　“关注房屋质量、共建美好生活”，中国房产质量周报第35期发布。

　　2022年4月18日-4月24日，中国质量万里行共收到63条业主投诉信息，加上网络监测的舆情数据，最终整理出10个需要重点关注的问题项目。具体来看，本周重点投诉项目涉及的开发商包括保利发展、俊发地产、绿地控股、中阳集团、福成地产、美好集团、上海均和集团、合创盛辉、弘阳地产以及衡缘集团。涉及的项目分别为保利大国璟、俊发海东俊园、绿地商业中心、中阳·东明学府、福成·理想汇、美好长江首玺、均和宸玥府、合创桂悦府、弘阳昕悦府以及衡缘新城三期。

　　经统计，十个项目涉及的问题包括：项目停工、无证预售、虚假宣传、违规交付、货不对板、房屋质量问题等。

　　本期投诉项目中，重点关注3个项目：山东省潍坊市中阳·东明学府、陕西省西安市合创桂悦府、湖南省衡阳市衡缘新城三期共。其中，潍坊市中阳·东明学府业主称，实际交付与宣传不符，子母门、直饮水、对讲系统等多项智慧系统未兑现。西安市合创桂悦府业主称，2021年7月项目交付时未取得两书一表，被高陵区住建局认定为违规交房。至今，两书一表未办完，未向业主发送延期交房通知，具体交付时间未定。衡阳市衡缘新城三期业主称，开发商在未取得预售许可证情况下对外销售商品房，业主买房已三年，项目仍未取得预售许可证，至今未开工。

　　潍坊市中阳·东明学府: 配套未兑现

　　近日，潍坊市中阳·东明学府的一位业主称，交付实际和前期宣传相差很大。宣传称配备子母门、可视对讲、直饮水、梯控系统、新风系统等九大智能系统，目前，除了新风系统，其他均未兑现。

　　公开资料显示，中阳·东明学府位于潍坊市高新技术开发区卧龙东街与金马路交汇处东南角，由山东中阳房地产开发集团有限公司负责开发建设。项目占地面积49584平方米，建筑面积为64218平方米，共3栋楼，主力户型为118-166平方米的3居和4居，于2019年7月开盘。

　　“此前东明学府宣传称与银枫家园二期分开管理。交房后，却一直未完全分开，只做了一个简单门禁。此外，东明学府没有单独的消防系统，和银枫家园二期共用一个，而二期的消防系统已经使用10多年。”一位业主表示。

　　对此，该项目负责人于近期接受媒体采访时称，“与客户签订的商品房买卖合同已告知东明学府与银枫家园为整体规划社区，是银枫家园三期，消防系统也是一个整体规划。当时宣传是实行单独物业管理，并不是独立的小区。小区已在交房后完成了多项设施的安装。已经建立了人行出入门禁。”

　　对此，潍坊高新区市场监管局一位工作人员4月24日称，“近期，接到了一些东明学府的业主对于该问题的情况反映，相关执法人员正在调查取证中。”同期，东明学府项目负责人得知情况后，该负责人挂断电话，未有反馈。

　　西安市合创桂悦府：“至今已有9个月，仍未交付”

　　近日，西安市高陵区合创桂悦府的一位业主称，“合同约定于2021年7月底交房，由于交房时无‘两书一表’，大部分业主拒绝收房。至今已有9个月，项目仍未交付。”

　　公开资料显示，合创桂悦府位于西安市高陵区崇皇街道军庄村八组25号，由高陵家福乐置业有限公司开发建设。项目占地面积17782.74㎡，绿化率约35%，包括4栋高层住宅楼，1栋商业用楼，物业用房、地下车库及相关配套设施。

　　业主将问题反映到高陵区住建局后，2021年8月初，高陵区住建局称：经核查，该小区消防、节能、人防、绿化验收已完成，规划验收正在等待出具报告，待以上资料完备后可向区住建局申请进行竣工验收。针对开发商违规交房问题，7月28日，区住建局对开发商负责人进行约谈，并责令开发商在未完成竣工验收备案登记之前不得向业主交房。

　　西安市高陵区住建局负责办理竣工验收备案登记科室的工作人员2022年4月20日表示，“验收共有7个大项，目前已完成6项，规划仍未完成验收，需等规划验收完成后，建设单位再组织竣工验收，合格后才能办理竣工验收备案表。”

　　同日，自然资源和规划高陵分局工作人员称：“由于未按照规划要求配置足够充电车位，合创桂悦府正在整改中，需安装完成约占总车位30%的充电车位后，才能通过规划验收。规划局于2022年3月15日下达整改通知，一旦安装完成，规划验收将很快通过。”

　　衡阳市衡缘新城三期：未取得预售许可证即违规售房 3年未开工

　　近日，衡缘新城三期一名购房者称，“于2019年购买了衡缘新城三期8号楼的一处商品房，三年来一直未动工，后来发现该项目未取得预售许可证，现要求开发企业退还购房款。”

　　公开资料显示，衡缘新城三期位于湖南省衡阳市祁东县永昌街道东兴路与莲花塘路交汇处，隶属于衡缘集团旗下，由湖南润禾房地产开发集团有限公司开发建设。

　　关于该项目三期《商品房预售许可证》的办理情况，祁东县住房和城乡建设局于2022年4月12日称：衡缘新城三期10# 11#楼于2020年12月取得《商品房预售许可证》，目前主体已经竣工，5#、6#、7#、8#楼暂未能取得商品房预售许可证。祁东县住房和城乡建设局还表示，“对于开发企业的违规预售行为，我局已下达了《责令限期改正通知书》，要求开发企业将所收取的预定款项退还给客户。”

　　对此，衡缘新城售楼处工作人员2022年4月21日表示，“不清楚预售许可证的办理情况，领导称三期预计在4月份动工，具体日期未明确告知。”

　　重点投诉问题：房屋降价 购房者能否退房或要求赔偿?

　　2021年以来，受市场下行影响，不少开发商为了快速回款选择降价销售。近日，中海润山府、星海师大怡景、海格公馆、华发四季和蓝城兰园等项目业主投诉称，所购楼盘大幅降价，要求开发商退还差价或者退房。

　　业主一旦发现开发商大幅降价情况，首先需要核实开发商的降价销售行为是否符合之前的预售备案情况。实际上，我国实行的是房价备案制度，开发商在首次开盘定价时，应到当地价格主管部门备案，并向房管部门申请销售许可证。备案价格将在房管部门的官方网站上向社会公布。

　　“备案价”最主要的目的就是预防开发商无规则性变动价格而采取的措施。原则上，商品房销售价格备案的预售价格变动幅度原则上不超过5%，由当地房地产主管部门根据当地实际情况确定。

　　监管部门一旦发现项目存在低于备案价销售情况，可责令限期整改、停止网签等。如沈阳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(沈房发〔2020〕14号)第七条就规定：以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。

　　因此，业主一旦发现房屋销售价格远低于备案价格，不符合预售方案，可向住建部门进行投诉或者依法提起相关的违法查处申请。

　　然而，业主是否可以据此提出退房呢?

　　对此，广西东方意远律师事务所副主任、文鳐地产律师团队负责人王俊珑指出，签订购房合同以后，合同合法有效的情况下，开发商与购房者都应遵守合同的约定，履行合同，开发商降价并非法定的可以解除合同的事由。同时，合同中一般也不会对此情况约定购房者可以解除合同，所以购房者不能以此为由解除合同，要求退房款。此外，业主较难获得赔偿，除非开发商对降价赔偿有明确承诺，而且必须有充分证据予以证明。

　　明星楼盘

　　上周，中国房产质量周报舆情研究室基于市场认可度、产品品质、服务品质及口碑四个维度，甄选出本期明星楼盘，包括珠海市华润置地广场、上海市悦城、深圳市益田御龙天地、南京市颐和源璟以及天津市远洋琨庭。

　　中国质量万里行将持续关注房产市场的动向，充分发挥新闻舆论监督作用，督促房企不断提升产品质量，助推房地产市场平稳健康有序发展，维护消费者权益，实现人们对美好生活的向往。