房屋买卖频现“违约门”

　　在众多来电中，记者发现，这些违约情况，大多都是因为卖主看到房价快速上涨而“捂房惜售”，但也有一些新问题，比如购房者对于房情不熟悉、签订合同缺乏规范意识等。

　　“今年3月，我看中了一套房子，交了定金，拿了首付款和中间卖家一起去房产公司准备办相关手续时，发现余款不能用公积金贷款，因为房子是建在商业用地上的商住用房。以前卖家从没和我说过这个情况，现在我手头也没这么多钱。最近卖家说，我不来办手续，就算我违约，要把房子卖了。这不是硬逼我违约吗？”市民楼女士很担忧。

　　同样，市民殷先生也很不幸，他说：“今年，刚买了套房子，付了不少定金，结果，卖家的老婆说，房子是夫妻共有的，卖房是老公的主意，还伪造了她的签名，她并不知情，这个合同不好算数，我该怎么办啊？”

　　浙江子城律师事务所律师陈渊认为，楼女士不必太过担心，如果卖方认为楼女士违约，想再次出卖房子，明显构成“一房两卖”，是违法行为。楼女士完全可以通过法律途径，维护自身正当权益。

　　相对而言，殷先生有点倒霉。因为根据相关法律规定，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意。共有的房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。老公卖房时，伪造了老婆的签名，如果殷先生没有证据证实卖方的老婆知道或应当知道卖房的事实，双方的合同就是无效的。不过，有过错的一方理应赔偿对方受到的损失。

　　维权你要学几招

　　对于房屋买卖中的违约问题，我市法院工作人员指出，一般，法官要查实合同的违约情况，如果买房人确实违约在先，则根据解除合同、赔偿损失原则处理；如果合同因共有人不知情而导致无效，则确认合同无效的同时，责令卖房人赔偿相应的损失；对没有正当理由而公然违约者，则根据合同法规定，要求卖房人继续履行合同。

　　如何才能从源头抓起，防患于未然？记者在采访相关房产人士后也给大家支几招。

　　首先，要认清所购房产产权性质，查清所购房产相关信息。购房人最好与卖方共同到房地产管理部门查验房屋产权有没有瑕疵，即产权是否完整，有没有抵押、冻结，房改房是否符合上市条件及产权单位是否存在限制出售约定等。还要看清房产证上的房屋建成时间和建筑面积与中介方或卖方的描述是否一致。

　　其次，要看清中介证照是否齐全，看其提供的服务、合同是不是规范，必要时可以寻求法律人士、相关部门的帮助。如果签订房屋买卖合同后，暂不能办理过户登记手续，购房者在签订合同时最好约定“预告登记”条款，并及时向登记机构申请预告登记，这样即使未能办理过户登记手续，也可防止卖方“一房二卖”。

　　再次，还要落实清楚卖方身份、搞清房屋是否在租，弄清房屋是否有设计变更、约定好户口迁移问题、办清物业交接工作等一系列问题。