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海伦堡地产:千亿扩张路上的质量危机

2021-09-17    中国质量万里行    文/苏垚 本刊记者 雷玄    点击:

海伦堡旗下物业公司海悦生活向港交所递交招股书已近5个月,状态仍为“处理中”。实际上,这已经是海伦堡三年内第三次冲击上市。2018年、2019年,海伦堡地产先后两次提交招股书,均以失败告终。

为了实现“上市梦”,海伦堡定下了三年冲刺千亿的业绩目标,冲出广东、走向全国,大肆扩充土储,下沉到三四线城市,摒弃了高端产品开发路线,在高负债、快周转的路上一路狂奔。

然而,未迎来IPO敲钟的高光时刻,各种房屋交付问题却纷至沓来。海伦堡地产扩张期拿下的土地,经过3年开发,在2021年迎来密集交付期。然而,据不完全统计,仅2021年8月,海伦堡旗下出现了6个项目陷入质量危机。

海伦国际依云郡未完工即交付?

近日,云南省昆明市海伦国际依云郡楼盘的一位业主称,“收房时,约23万精装价,房屋内仅有卫生间的马桶、洗脸盆和淋浴喷头,厨房间使用的抽油烟机、消毒柜,客厅半边墙的吊顶。我们业主的诉求是要么重装,要么退钱,哪怕精装改毛坯都可以。”

据了解,依云郡楼盘共有八栋楼,该业主购买的是1栋。按合同约定,1栋楼本应在2021年4月30日交付,而直到2021年7月30日,业主才得到收房通知。

“除精装问题,小区内还存在不少未完工的区域。”业主继续说道,“接房时,有些房屋的入户门是空的,门窗没有安装,部分楼层仍在装修中。有业主将阳台推拉门拆开后,发现墙内填充着建筑垃圾。”

(图片均为业主提供。左图收房时部分房间没有安装入户门,右图拆开阳台推拉门后的墙体)

“不仅如此,目前电梯只到一层,无法通往地下室。地下共三层车库,但是目前只有地下一层的一半空间可以正常停放车辆,其他区域堆放着木头、沙子和渣土等废弃物。”

(图为业主提供,收房时地下一层的情况)

“另有接房的业主在下雨后发现卧室墙面出现鼓包,原来是楼外墙有洞渗入了雨水。除此之外,小区内堆积了不少建筑垃圾,草坪也被铲除了。”有业主称,“收房时,开发商并未出具竣工验收备案证。”

9月初,一位业主得到信访局工作人员的反馈:“该地块没有任何竣工验收备案的信息提交到相关部门进行备案。”

(业主提供,收房时地下一层的情况)

就海伦国际依云郡交付的问题,工程部负责人殷经理称:“项目通过了竣工验收”,而相关验收证明是否已公示给业主,对方则以忙碌为由挂断了电话。

融资和负债压力大 两次冲刺IPO失败

海伦国际是海伦堡地产在昆明的第一个项目,也是其2009年走出珠三角地区落地的第一个项目,建设周期长达十年。

海伦堡地产的官网信息显示,该公司1998年成立于广州,是一家全国布局的中国房地产开发商。截至2020年12月31日,共有近200个处于不同开发阶段的项目,涵盖住宅物业、商业物业和创意科技园三大主营业务。

公开资料显示,海伦国际总占地面积约2600亩,总建筑面积约530万方,共规划有13个地块。依云郡所属区域为6号地块,于2018年10月开盘,2021年7月最后1栋楼交付。

十年期间,海伦国际的舆论焦点从耀眼的销售业绩转变为交付后的质量问题。2012年,海伦国际以8个月销售2500套的业绩,问鼎昆明当年的年度销售冠军,2013年3月、4月两次开盘均当日售罄。如今,海伦国际6号地块、8号地块和10号地块交付后,因物业管理、延期交付和房屋质量问题引发消费投诉。

此前一向走高端产品开发路线的海伦堡地产,为何在十年后,旗下项目屡被投诉。有业内人士分析,这与其加速扩张、扩充土储及自身融资和负债压力或有一定的关系。

2016年,海伦堡确定“3年冲刺千亿的业绩目标”,观点指数研究院数据显示,2019年海伦堡销售金额为674.5亿元。

尽管最终冲刺目标失败,但海伦堡通过产融结合、多轮并进的方式,规模快速扩张。招股书显示,2015年、2016年、2017年及2018年上半年,海伦堡地产分别收购了4、9、21及21家公司的股权。

因此,海伦堡的负债一直维持在较高的水平。2016年至2018年,海伦堡地产未偿还银行贷款及其他贷款总额分别约为128.743亿元、205.037亿元、283.075亿元。净资产负债率为69.4%、83.4%、133.7%,三年时间近乎翻倍。

在此期间,海伦堡地产也越来越依赖于信托和资产管理融资,其融资成本也已超过了行业平均值。克而瑞监测数据显示,2018年64家重点房企融资成本为6.65%。2016年至2018年期间,海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%、8.8%。

为了缓解资金压力,满足继续扩张的野心,海伦堡地产分别于2018年10月和2019年5月,两次向港交所递交招股书。据招股书显示,海伦堡拟将此次融资用于2021年底前寻求地块或合适的并购机会用于土地收购;用于开发现有物业项目;以及用作一般营运资金。

然而,海伦堡地产两次冲击IPO均以失败告终。

在持续扩张规模、负债和融资压力攀升、IPO冲击失败的背景下,依云郡的质量和延期交付问题,可能就是海伦堡地产蒙眼狂奔中的一个缩影。

不合规行为仍在继续

两次冲刺IPO均未果,业内人士称,海伦堡在运营管理方面仍存在较多问题,是其未通过聆讯的原因之一。

(招股书)

招股书披露,海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前就已开始兴建若干项目,另有10家项目公司偏离建筑工程施工许可,有11家项目公司偏离建筑工程规划许可。此外,海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金等不合规事项。

由此可见,依云郡并非个例。

2019年二度IPO失败后,海伦堡并未放弃继续扩张,据中指研究院数据,2019年海伦堡地产拿地面积约194万平方米,2020年为236万平方米,较去年增加约21.6%。

2019年至今,海伦堡继续扩张的三年期间,其旗下项目因质量问题频发而不断被业主投诉。据不完全统计,仅在2021年8月,除昆明市海伦堡依云郡项目,还有5个项目被业主投诉:第一,广东省肇庆市海伦堡西江悦项目1号楼业主称,天花板明显开裂漏水;第二,广东省珠海市海伦堡香海里小区业主称,买房三年未交房,网签合同时,小区名称变为“新都商业中心”,宣传赠送的入户花园系开发商扩建的,已经被政府责令拆除;第三,广东省湛江市遂溪海伦堡御园一业主投诉屋内漏水;第四,云南省昆明市海伦堡中央广场·澜香苑Ⅱ项目4号地块存在未竣工验收就通知业主接房的违法违规情况,其中5幢1号户型存在未经程序擅自更改户型的情况;第五,云南省昆明市上悦天地云阔苑1栋业主投诉,自2021年6月30日业主接房开始,房屋出现大大小小的问题不计其数,包括卫生间返潮及生活阳台漏水等。

如今,海伦堡转而开始将物业公司分拆上市,以缓解集团财务紧张局面。2021年4月23日晚间,港交所公告显示,海伦堡旗下海悦生活控股有限公司正式递交招股书。

据招股书显示,截至2020年12月31日,海悦生活拥有150个已签约项目,有149个项目来自海伦堡和联营公司及合营企业。就此,海悦生活的业绩增长模式,高度依赖母公司的项目交付。

有业内人士分析,在融资和负债压力较大的情况下,海伦堡地产旗下项目延期、违规建设、房屋质量问题与其自身经营状况和品质把控能力不无关系。就此,记者多次致电海伦堡官方网站的联系电话,截至发稿,无人接听。

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