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佳兆业国越府捂盘惜售 容积率低是否违规待调查

2019-11-27    中国质量万里行    雷玄 曹亚菲    点击:

  年底将近,各大楼盘都希望尽快去化房源,而浙江省绍兴市的佳兆业国越府(备案名:越墅名邸,以下统称佳兆业国越府)项目却不着急把房源都卖掉。

  “一共250套房子,52幢楼,现在在卖2-4号楼和25号楼,25号楼有10户。”佳兆业国越府的一位销售顾问如是介绍。

  据介绍,国越府位于绍兴古城西南板块,紧邻城市景观带和双区融合的中轴。2018年绍兴市提出要打造兰亭文化旅游度假区和《绍兴市区快速路网规划》发布规划建设“六横八纵”快速路网后,佳兆业国越府项目凭其优越的地理位置引起了多方关注。

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佳兆业国越府宣传海报

未销售全部房源涉嫌捂盘惜售

  佳兆业国越府项目位于柯桥区绍大线以东,五洋桥以南约500米,占地约6.1万方,总建面积约9.6万方,规划250套低密产品,分别由172套建筑面积约160㎡的合院、72套建筑面积约200㎡的排屋和6套建筑面积约300方的大合院组成。

  在项目接待中心,置业顾问表示,目前是在售2期的房子,明年3月份开3期,都是一栋一栋开的。在介绍中置业顾问表示因为绍兴禁墅令该项目没有独栋别墅,最少都是双拼。但双拼别墅目前还没有开始售卖,要等到今年年底才会有。除此之外,合院和联排都会赠送花园,合院赠送面积40到60平方不等,联排赠送60到120平方不等。佳兆业国越府一期于6月23日开盘,首开即磬,二期目前在售,置业顾问表示该项目二期也即将卖完。

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佳兆业国越府沙盘图(放有红色标记的为已售出房源)

  值得注意的是,佳兆业国越府二期12栋楼的预售证在2019年9月4日便已在绍兴市柯桥区住房与城乡建设局公示,房天下楼盘动态显示佳兆业国越府于2019年9月9号加推19-22#、2-4#共7栋楼,11月16日加推4#和25#楼。记者询问置业顾问后对方表示25号楼是今年11月25号才推出的。

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房天下楼盘动态截图

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绍兴市柯桥区住房和城乡建设局官网截图

  据《绍兴市人民政府办公室关于规范房地产市场秩序的通知》第三条规定:“房地产开发企业在申报预售方案时应当明确在取得预售许可证后10日内开始销售全部商品房,同时出具已报价格行政主管部门价格备案的证明。”

  此外,《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》第三章第十九条规定:“房地产开发企业预售住房的,应当取得预售许可证;取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。”在管理条例第二十条中表示房地产开发企业在住房销售中不得有捂盘惜售或者变相囤积房源的行为。

  既然国家和绍兴当地的相关销售管理条例已经明令禁止捂盘惜售,为何佳兆业国越府还要违规操作呢?一位业内人士告诉《中国质量万里行》:“开发商之所以会捂盘惜售,更多是出于利益考虑。佳兆业国越府项目在开盘前,已经有足够长的时间进行蓄客,积累了大量的潜在客户;开盘后,只拿出部分房源,而且还是相对较差的房源销售,并且制定能够当天直接定房的销售策略,人为制造出开盘当天疯狂抢房的场面。过一段时间后,逐批释放更好的房源,同时也可以逐渐抬高售价,业内叫做“小步快跑”销售策略。这样做就可以保证利益的最大化,还能够制造项目一房难求的火爆景象。”

低密度别墅涉嫌违反国家规定

  记者通过公开信息查询发现此项目原为随园三期地块,土地使用者原为绍兴金善置业有限公司,后因经营问题导致项目一期烂尾,2018年5月24日,该地块在浙江省绍兴市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖,最终竞拍人为明悦置业(佳兆业)。2018年8月29日,佳兆业国越府项目规划方案在绍兴市自然资源和规划局柯桥分局官网公示,其中主要经济技术指标容积率显示为0.76。

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绍兴市自然资源和规划局柯桥分局公示截图

  一直以来,对于项目的“别墅”属性,佳兆业国越府在其宣传广告语中并不讳言,在该项目的网络宣传广告上,“纯低密度岛居院墅”“容积率0.76”“城市山水院墅”等字眼和语句随处可见。

  事实上,为节约集约用地,多年以来我国一直三令五申禁止别墅类项目的建设。2003年,国土资源部明确表示:将对别墅项目、高尔夫项目进行限制;2005年,国家发改委发布规定:从政府审批到银行贷款,全环节限制别墅项目;2006年,国土资源部发文:从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续;2008年,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,其中明确要求合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应;2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,严禁向别墅供地;2012年,国土资源部、国家发改委联合发文,明确规定,住宅项目容积率不得低于1.0;2016年,国土资源部表示,全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制;2018年12月,国土资源部召开新闻发布会,表示停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制,同时,全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构;2019年4月,住房和城乡建设部下发通知,要求立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续,并对已建、在建、在批、待建、待批的别墅项目做好梳理等工作。

  通常情况下,还没怎么盖的烂尾项目拍卖后,如果是实力比较雄厚的房企接盘,都会重新做项目规划。从该地块拍卖时间和报规时间来看,都在2012年国家明确要求容积率不得低于1之后,如果严格按照国家规定,该项目的规划容积率仅为0.76,是不可能重新拿到规划许可证的。

  针对佳兆业国越府所有房源是否已经取得预售证,以及是否存在捂盘惜售问题,记者致电了绍兴市柯桥区住建局地产管理处,电话一直无人应答。而有关规划容积率是否合规的相关问题,记者致电了绍兴市自然资源和规划局建设项目管理处。规划局一位余姓(音译)工作人员表示,该项目归兰亭镇规划服务中心负责,随后记者致电兰亭镇规划服务中心,电话同样无人接听。

关于佳兆业国越府是否存在违规的行为,《中国质量万里行》将继续关注。

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