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东莞楼市成交萎缩近四成 房价高企创新高

时间:2010-07-09 19:19来源:广州日报 作者:
  

  今年上半年,伴随着楼市调控政策的频出,东莞的楼市也变化频频,东莞楼市成交萎缩近四成。

  相关调查显示,由于今年宏观经济环境及开发商资金环境优于2008年,普遍开发商降价意愿较小,力挺房价,多数楼盘实行5%以内的小幅促销,只有个别楼盘降价较明显,部分楼盘房价仍稳中有升,最终导致上半年房价波动较小。

  经过两个多月的政策消化,今年上半年东莞房价上涨之势已基本停止,目前东莞楼市观望氛围浓厚, 成交量直线下滑,5月环比4月萎缩五成,6月持续减少,创2007年以来历史最低(春节月除外)。

  合富辉煌市场研究部副经理李兴旺表示,4月的“国十条”成为东莞楼市供求关系分水岭,楼市从“供不应求”转向“供求平衡”。随着下半年供应量的加大,东莞楼市将出现一定程度“供过于求”,楼市消化压力开始积累,房价将遭遇下行压力。

  楼市成交

  住宅签约面积同比萎缩37%

  2010年上半年东莞楼市整体“缩量”前行。

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,上半年东莞楼市新增住宅供应仅197.7万平方米,创2007年以来同期最低。

  上半年住宅签约面积约183.2万平方米,同比2009年萎缩达37%。

  刚需自住占六成

  东莞中原地产研究中心统计数据显示,2010年上半年普通住宅成交中,60~100平方米的中小户型成交比重增幅明显,占成交总量六成,这主要是受2009年底以来政策频繁出台,尤其是对投资、投机的群体,首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场,市场上的需求主要以刚性需求为成交主力。

  受政策影响较大的两类客户如改善型客户偏向购买100~160平方米中大户型,成交同比2009年上半年分别有不同幅度下降。

  小户型赠送空间大

  受市场需求影响,东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场的主流产品,占总量的61.95%,其中90平方米以下户型为推货重点,有赠送空间、产品灵变性强、空间使用率高的小户型产品特别受欢迎。

  而大户型由于市场观望情绪严重,改善性需求入市步伐明显放缓,开发商推货量也随之减少,别墅供应在上半年也相对较少,这是由于别墅置业者在普通住宅跌声中也有所止步,等待市场的进一步明朗。

  七成镇区成交下滑

  从各区域的成交表现看,上半年东莞成交的31个区域中有8个区域成交飘红,同比上涨,有23个区域全线飘绿,成交量同比下滑,占成交区域的7成以上,整体成交情况并不理想。

  房价走势

  住宅均价7003元/平方米 创历史新高

  合富辉煌东莞市场研究部数据显示,2010年上半年全市住宅签约均价达7003元/平方米,达到历史最高。

  东莞中原地产研究中心监测数据统计显示,2010年上半年东莞普通住宅、洋房、别墅等产品的成交均价同比2009年上涨了20%以上。

  大开发商“不差钱”

  受政策影响,上半年住宅成交同比下滑近四成,但房价走势则未现疲软,反而越走越高。

  为何在成交量急剧萎缩的情况下东莞房价还有如此强劲的支撑力?市场分析人士认为,大多数开发商资金回笼到位,是构成今年房价整体坚挺的重要因素之一。

  2010年上半年开发商总体销售情况看,光大、中信、万科、金地等品牌开发商的销售业绩比2009年上半年不减反增,其中光大、中信、万科销售排名位列前三位,光大的成交业绩更超过了20亿元。

  由于大开发商占据了较大的市场份额,项目没有太大的降价压力,导致东莞整体房价趋于平稳。

  其次目前市场大范围的降价很少,虽然部分开发商站出来进行价格调整,但整体跟风降价的项目很少,更多的项目是以少量单位来试探市场;除此以外,中高端以上产品成交比重增加,也令上半年的整体房价保持坚挺。

  6月房价始现“稳中微降”

  从成交量看,新政出台至今已有2个多月了,东莞楼市成交量连续两个月下跌,上门量急剧下滑,成交氛围严重不足,买卖双方观望情绪加剧。6月普通住宅仅成交19.64万平方米,共1970套,创近四年来新低。成交价格环比5月出现“稳中微降”。

  从各盘的成交情况分析,新政后东莞各大楼盘成交量萎缩较严重。合富辉煌对东莞72个主流楼盘进行市场监测,结果显示新政后成交量环比减少四~八成的楼盘数量占54.2%。新政后,东莞房价基本停止上涨步伐,房价出现轻微波动 ,基本维持在-5%至5%上下幅度,个别楼盘下降幅度接近三成。

  据了解,大部分楼盘成交的持续低迷也令开发商的业绩大跌,部分销售排名前十的开发商业绩下滑超过四成,六成以上开发商业绩出现下滑,下半年面临较大的业绩冲刺压力。

  下半年供应量增加

  与此同时,下半年东莞商品房供应量高达800万平方米,入市销售新项目大幅增加,在不明朗的市场前景之下,多数新盘定价将低于市场预期,成交价普遍偏低将进一步拉低整体房价水平,预计下半年的房价将现“高开低走”的趋势。(记者张玉云、蒋幸端)

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